RCよりも木造のほうが高い「ネット利回り」

RCとは、「鉄筋コンクリート造（Reinforced Concrete）」の略称です。まさにその名の通りで、柱や梁などに鉄筋の入ったコンクリートが使用されており、耐久性、耐震性、耐火性、遮音性に優れているのが特徴です。

これに対し、木造アパートのほうは誰もが容易にイメージできそうですから、特に説明は無用でしょう。無論、前述した耐久性、耐震性、耐火性、遮音性に関して、RCに太刀打ちできないことも誰もが納得すると思います。

だとすれば、長い目で見てもRCマンションのほうが儲かりそうだと考えがちですが、それは早計でしょう。なぜなら、同じ表面利回りなら、木造のほうがRCよりも「ネット利回り」は高くなるからです。ここでも費用の違いが大きく影響を及ぼしているのです。

RCは建設費用のみならず、広い共用部の清掃コスト、エレベーターの保守点検（法的義務）・貯水槽などのメンテナンスコストもかさみますし、建物にかかる固定資産税も高くなります。堅牢な造りになればなるほど、そして建物の規模が大きくなればなるほど、初期投資のみならずその後のコストもおのずとかさむようになるのです。それらを踏まえて「ネット利回り」を計算すると、同じ表面利回りの木造アパートと比べて、どうしても低い数値になってしまいます。

リスクを取って大きく儲けたいならRCだが･･･

つまり、「ネット利回り」だけで判断するなら、木造アパートに軍配が上がるわけです。

ただし、冒頭でも触れたように、耐久性、耐震性、耐火性、遮音性も軽視できないポイントでしょう。一般的に、木造よりもRCのほうが入居率は高いと言われています。

空室リスクが低いほうが儲かる可能性が高いとも言えますが、私は不動産投資のリスク全体を考えた場合、コスト構造が一番大切だと考えています。賃料単価に対するコストが低いほうがリスクは少ないといえます。

特に築年がたてばたつほど、修繕費はかなりの負担となってきます。一般的に木造よりもRCのほうが賃料単価は高くなりますが、賃料が多少高いくらいでは割に合わなくなる可能性があります。

とはいえ、タイミングによって、RCは売却で大きく儲けを出すことができます。そういう意味では、リスクを避けるなら木造、リスクを取って大きく儲けたいならRCとも言えるでしょう。

[Point！]

大きく儲かることがあるのはRCともいえるが、木造のほうが損をするリスクが小さく、安定して儲かる！