ごみの投棄、動物の糞尿…空き家敷地のトラブル例と対応法

今回は、空き家の敷地のトラブル例と対応法を見ていきます。※本連載は、一般社団法人 大阪府不動産コンサルティング協会(会長・米田淳氏、理事・井勢敦史氏・岡原隆裕氏、会員・芳本雄介氏/他)の編著、『空き家管理マニュアル』(建築資料研究社)の中から一部を抜粋し、近年深刻化する空き家問題について、その「管理」の具体的なポイントをご紹介します。

環境悪化に直結するトラブルには速やかな対処を

前回に引き続き、空き家管理の建物管理について見ていきます。

 

(8)敷地内のトラブルなど

 

①ごみの投棄

 

ごみの投棄は、衛生の悪化や悪臭の発生、害虫の発生、野良猫の集中、景観の悪化など、近隣に様々な悪影響を及ぼします。したがって、空き家の敷地内に投棄されたごみを発見した場合は、速やかに依頼者の承諾を得て、投棄ごみを処分しなければなりません。

 

②犬・猫の糞尿対策

 

野良猫など動物の糞尿は、悪臭や衛生上の問題など近隣に大きな迷惑を及ぼします。それらの糞尿の処理は勿論、嫌悪剤の散布などによる予防策を依頼者に提案することが考えられます。

 

③庭の陥没や水たまり

 

庭の水たまりは、蚊などの発生の原因になります。また、庭の陥没は、敷地内の排水管の損傷や漏水など、何らかの異常があることを示しています。排水管の詰まりによって、排水会所から水が溢れることもあります。このような場合は、依頼者の承諾を得て、専門業者に調査・修理(復旧)を依頼します。

区分所有のマンションが空き家に・・・どう対応するか?

(9)分譲マンションなどの空き家

 

分譲マンションなどの区分所有建物(以下、マンションという)は、区分所有者が個別に所有して専有している専有部分と、それ以外の共同で管理している共用部分で成り立っており、この内、マンションの共用部分(外壁や屋根、構造躯体や集会室・電気室などで、区分所有者の専用使用部分を除きます。)と駐車場や通路・庭などマンションの敷地を管理組合が管理します。

 

したがって、一般的な戸建て住宅の空き家管理にみられるような、外観の観察や敷地内の清掃等は、マンションの空き家管理の対象外となり、①専有部(住戸内)、②共用部で専用使用している部分(バルコニー、ベランダ、玄関ポーチ、メーターボックス、専用庭等)、③共用部と専有部が接している部分(玄関、窓、住戸周りの外壁等)、④対象住戸の集合管理ポストなどが空き家管理の対象になります。

 

築年の古いマンションでは、標準管理規約に定める専有部分と共用部分の境界が異なっている場合もあり、厳密に言えば、空き家管理の対象なのかどうかを管理規約の規定と照らし合わせて確認しておく必要があります。

 

マンションの空き家管理の内容としては、以下のような項目を挙げることができます。

 

①専有区画内の点検

 

各室の状況確認、雨漏り、水漏れ等の漏水点検、設備機器点検、封水点検、通電・通水による設備機能の点検等

 

②専有区画内の通風・換気・清掃

 

通風・換気、各室の簡易清掃、水回りの清掃等

 

③消防設備点検や設備更新等の立ち会い

 

不定期な消防設備点検や専有区画内の設備更新工事等の立ち会い

 

④専用使用部分の点検・清掃等管理

 

バルコニー・ベランダ・専用庭・玄関ポーチなどの専用使用している共用部についての点検・清掃、バルコニーのハト対策等

 

⑤郵便物の確認と対処

 

郵便受けの配達物を確認・整理し、転送や処分

 

⑥その他

 

管理組合の掲示物などを知らせるなど

 

マンションの空き家管理業務の実施に当たっては、隣近所への挨拶に加えて、管理組合に対して空き家管理を実施することを事前に伝えておくことが大切です。

天災にはあらかじめ「備え」をしておく

(10)台風・暴風雨などへの備え

 

台風や暴風雨はいつやって来るかわかりませんので、あらかじめ備えをしておくことが大切です。

 

例えば、突風によりアンテナが倒れることにより建物を損壊させ、さらには人を傷つける恐れがあることから、空き家でアンテナを使用する必要がないなら、あらかじめ撤去しておくよう依頼者に助言します。建物に付属する日よけ・看板、鉢植え、置物、物干し竿、ごみ箱など、建物の周囲に不要なものを置かないことも必要です。

 

日頃からの建物点検に加え、雨戸や施錠の確認や、テープを貼って窓ガラスを保護したり、カーテンやブラインドを下げたりすることも台風や暴風雨への備えになります。

 

(11)天災後の報告内容

 

地震や台風などの天災後の報告事項には次のようなものがあります。

●建物の異常・変化の状態損傷、傾き、作動不良、設備異常、浸水、雨漏り、陥没等

●ごみの飛来、散乱・近隣の状況(環境変化)

 

(12)居住中の建物管理

 

国勢調査によると、2010年における全国の65歳以上の単身世帯は約479万1,000世帯で、高齢者人口の約16.4%を占めています。この単身高齢者宅は「空き家予備軍」といわれており、持ち家率の高い団塊の世代の高齢化にともなって、今後さらに増加することが見込まれます。

 

「空き家予備軍」の住宅では、居住する高齢者が建物の維持管理にまで手が回らないため、外観目視による劣化状況の把握、メンテナンスの助言・提案などを中心とした建物管理や、蛍光灯交換等の付帯サービスが求められます。

 

このように、「空き家予備軍」の建物の状況を把握し、継続的な建物管理を行ってその履歴を残すことは、空き家対策への大きな効果が期待できます。

本連載は、2017年1月15日刊行の書籍『空き家管理マニュアル』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載空き家820万戸時代が到来――空き家を持つ人のための管理マニュアル

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 会長
大丸ハウス株式会社 代表取締役

公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、二級建築士
 

大阪大学基礎工学部卒。きりう不動産信託株式会社顧問、一般社団法人全国不動産コンサルティング協会専務理事、一般社団法人全国空き家相談士協会専務理事。平成27年12月より大阪市空家等対策協議会委員。
【主な著書・寄稿等】
著書:『新・不動産信託の活用術』(住宅新報社、2008年)、『不動産の信託』(共著、住宅新報社、2005年) 
寄稿:『地代・家賃と借地借家』(住宅新報社、2014年)、『事例でわかる!コンサルティングによる不動産ビジネス』(週刊住宅新聞社、2012年) 
解説・監修:『不動産コンサル過去問題集』(住宅新報社、2006年~2017年毎年)、事例提供/『居住福祉産業への挑戦』(東信堂、2013年)、『実例にみる信託の法務・税務と契約書式』(日本加除出版、2011年)など

著者紹介

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 理事

公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、公認ホームインスペクター、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、木材アドバイザー 

司法書士事務所・不動産コンサルティング会社を経て、現在「住生活コンサルタント」として活躍。
誰もが安全・安心・健康で快適な住生活を営むことができる環境形成を目指し、不動産流通市場の透明化に関する仕組みづくりや地域の活性化、空き家問題などに精力的に取り組む。
また「第三者の立場」で消費者向け、事業者向けの講演・研修・コンサルティングで全国を飛び回る傍ら、業界紙等への執筆も行う。
現在、「新建ハウジングプラスワン」において「小さな工務店のストックビジネス最前線」を連載中。

著者紹介

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 理事
株式会社つばさ資産パートナーズ 代表取締役

公認不動産業務コンサルティングマスター、相続対策専門士、宅地建物取引士、CPM®(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士 

立命館大学法学部法律学科卒。不動産相続コンサルティングを皮切りに、不動産業務、相続サポート業務を行っている。相続に強い専門家ネットワークを構築しているのも強み。
空き家解消の取組みとして一括賃料前払いサブリース方式を使い、空き家活用や空き家の買取り、デザイナーズ戸建賃貸を新築する投資事業などにも取り組んでいる。不動産オーナー向け勉強会「つばさ資産塾」を主宰。
【講演歴】クレオ大阪西(大阪市立男女共同参画センター)、大阪市立住まい情報センター、岡山リビング新聞社、ほか多数。

著者紹介

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 会員
株式会社プロブレーン 代表取締役

公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、二級ファイナンシャル・プランニング技能士 

「思いを築く不動産のCreative Company」をモットーとし、モノだけではなくお客様の思いにもフォーカスし不動産の困りごとを解決します。心豊かな暮らしを育むために和やかに家系学を学ぶ、「幸運を拓く 家族の法則」講座を主催。
【得意分野】①コンサルティング事業(不動産運用、賃貸経営、空き家、相続、信託、債務整理)②不動産再生事業(空き家の借上、老朽アパートの引取り、借地権付建物の引取り)③仲介事業・売買事業(土地、住宅、収益マンション、収益ビルの仲介・売買)
【寄稿】『地代・家賃と借地借家』(住宅新報社、2014年)、『事例でわかる!コンサルティングによる不動産ビジネス』(週刊住宅新聞社、2012年)

著者紹介

空き家管理マニュアル

空き家管理マニュアル

一般社団法人 大阪府不動産コンサルティング協会 編著

建築資料研究社

本書は、一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会の空き家利活用プロジェクトチームが、国土交通省の空き家管理等基盤強化推進事業や大阪府池田市で実施した空き家管理モデル事業などで得たノウハウに、これまで蓄積して…

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