所有者の属性によって異なる「空き家管理」のポイント

今回は、所有者の属性によって異なる「空き家管理」のポイントを見ていきます。※本連載は、一般社団法人 大阪府不動産コンサルティング協会(会長・米田淳氏、理事・井勢敦史氏・岡原隆裕氏、会員・芳本雄介氏/他)の編著、『空き家管理マニュアル』(建築資料研究社)の中から一部を抜粋し、近年深刻化する空き家問題について、その「管理」の具体的なポイントをご紹介します。

空き家管理の目的は近隣への迷惑防止・危険防止

空き家管理は、賃貸不動産管理の一部である建物管理と同様に考えられがちです。しかし、空き家管理は、近隣への迷惑防止や危険防止を主たる目的とするなど、賃貸不動産の建物管理とは異なる点も多く、空き家管理を独立したジャンルに位置付ける必要があります。

 

ここでは、空き家管理を受託するところから、空き家・建物のチェックポイント、関連サービス、保険など、空き家管理固有のポイントを整理して解説します。

 

(1)受託時の確認項目

 

①契約の依頼者

 

空き家管理業務において実施する業務は、建物の状態の確認や清掃、補修、植栽の手入れなどが主で、基本的には、民法の「保存行為(財産の現状を維持する行為)」になります。中には、修繕によって財産の価値を高めたり、空き家管理の周辺事業として建物や駐車場を賃貸したりするケースがありますが、これらは「管理行為(性質を変えない範囲内においての利用又は改良)」になります。

 

空き家管理においては、依頼者が必ずしも所有者でないケースや、遠隔地から依頼を受けるケースがあるため、依頼者が受託する管理業務の内容について、契約の相手方となる権限のある者であることを確認する必要があります。依頼者と空き家管理等の内容に関する権限の有無については、図表を用いて確認することができます。

 

[図表]空き家管理等の内容に関する権限の有無

 

「保存行為」限定の管理なら共有者一人との契約で可能

ⅰ)所有者(図表-6のa)

契約の依頼者は、原則として対象となる空き家の所有者でなければなりません。所有者は、法務局の不動産登記情報で確認できます。なお、登記上の所有者と真の所有者が異なる場合、その理由を確認し、証明になる書類などを残しておきます。

 

ⅱ)共有者の一人(図表-6のbとc)

「保存行為」は共有者の一人が単独でできることから、「保存行為」に限定した空き家管理は、持ち分の価格にかかわらず、共有者の一人が依頼者として契約できます。しかし、業務内容が「管理行為」に及ぶ場合、持ち分の過半数の賛成が必要になります。なお、「処分行為」をするためには、共有者全員の合意が必要です。

 

ⅲ)共同相続人の一人(図表-6のbとc)

持ち分の価格が過半数でない共同相続人は、前述ⅱ)の共有者と同様に「保存行為」を単独でできることから、「保存行為」に限定した空き家管理は、相続分の価格にかかわらず、共同相続人が依頼者として契約できます。しかし、業務内容が「管理行為」に及ぶ場合、相続分の過半数の賛成が必要になります。また、「処分行為」については、前述ⅱ)と同じように、共同相続人全員の合意が必要です。

 

ⅳ)代理人(図表-6のdからf)

所有者の代理人は、所有者を代理して管理契約の依頼者になることができます。なお、代理権限の定めがない場合であっても、代理する空き家管理が保存行為や管理行為であれば法律上の問題はありません。また、前述ⅱ)の共有者やⅲ)の法定相続人の代理人は、本人の権限の範囲内で、空き家管理の契約の相手方になることができます。

空き家で迷惑している側は管理契約の相手方になれない

ⅴ)後見人(図表-6のdからf)

所有者の後見人は、所有者と同様に管理契約の依頼者になることができます。ただし、居住用不動産(居住していた不動産を含みます。)の処分行為をする必要がある場合には、事前に、家庭裁判所に「居住用不動産処分許可」の申し立てをして、その許可を得る必要があります。また、前述ⅱ)の共有者やⅲ)の法定相続人の後見人は、空き家管理の契約の相手方になれますが、その内容は被後見人の権限の範囲内に限定されます。

 

ⅵ)認知症等で意思能力を欠く人(図表-6のg)

所有者(共有者や共同相続人を含みます。)が法律行為を有効に行う場合には、自分の行為の結果を判断できる判断能力・精神能力が必要になります。この判断能力・精神能力は、意思能力と呼ばれており、意思能力を欠く人が行なった法律行為は、無効とされています。

 

ⅶ)所有者の配偶者や子などの親族(図表-6のh)

依頼者が所有者の親族である場合、その親族が所有者の代理人や後見人でなければ、契約の相手方にはなれません。所有者本人が重度の認知症で契約ができずかつ成年後見人が不在である場合、やむを得ず所有者名義で契約をしたり、無権代理行為をしたりするケースもあるようですが、原則として成年後見制度を利用しなければ契約の相手方にはなれません。

 

ⅷ)近隣住民や自治会

近隣住民や自治会など空き家によって迷惑を被っている人たちは、たとえ自ら空き家管理費用を負担したとしても、保存行為などを伴う空き家管理契約の相手方になることはできません。

 

本連載は、2017年1月15日刊行の書籍『空き家管理マニュアル』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載空き家820万戸時代が到来――空き家を持つ人のための管理マニュアル

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 会長
大丸ハウス株式会社 代表取締役

公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、二級建築士
 

大阪大学基礎工学部卒。きりう不動産信託株式会社顧問、一般社団法人全国不動産コンサルティング協会専務理事、一般社団法人全国空き家相談士協会専務理事。平成27年12月より大阪市空家等対策協議会委員。
【主な著書・寄稿等】
著書:『新・不動産信託の活用術』(住宅新報社、2008年)、『不動産の信託』(共著、住宅新報社、2005年) 
寄稿:『地代・家賃と借地借家』(住宅新報社、2014年)、『事例でわかる!コンサルティングによる不動産ビジネス』(週刊住宅新聞社、2012年) 
解説・監修:『不動産コンサル過去問題集』(住宅新報社、2006年~2017年毎年)、事例提供/『居住福祉産業への挑戦』(東信堂、2013年)、『実例にみる信託の法務・税務と契約書式』(日本加除出版、2011年)など

著者紹介

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 理事

公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、公認ホームインスペクター、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、木材アドバイザー 

司法書士事務所・不動産コンサルティング会社を経て、現在「住生活コンサルタント」として活躍。
誰もが安全・安心・健康で快適な住生活を営むことができる環境形成を目指し、不動産流通市場の透明化に関する仕組みづくりや地域の活性化、空き家問題などに精力的に取り組む。
また「第三者の立場」で消費者向け、事業者向けの講演・研修・コンサルティングで全国を飛び回る傍ら、業界紙等への執筆も行う。
現在、「新建ハウジングプラスワン」において「小さな工務店のストックビジネス最前線」を連載中。

著者紹介

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 理事
株式会社つばさ資産パートナーズ 代表取締役

公認不動産業務コンサルティングマスター、相続対策専門士、宅地建物取引士、CPM®(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士 

立命館大学法学部法律学科卒。不動産相続コンサルティングを皮切りに、不動産業務、相続サポート業務を行っている。相続に強い専門家ネットワークを構築しているのも強み。
空き家解消の取組みとして一括賃料前払いサブリース方式を使い、空き家活用や空き家の買取り、デザイナーズ戸建賃貸を新築する投資事業などにも取り組んでいる。不動産オーナー向け勉強会「つばさ資産塾」を主宰。
【講演歴】クレオ大阪西(大阪市立男女共同参画センター)、大阪市立住まい情報センター、岡山リビング新聞社、ほか多数。

著者紹介

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 会員
株式会社プロブレーン 代表取締役

公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、二級ファイナンシャル・プランニング技能士 

「思いを築く不動産のCreative Company」をモットーとし、モノだけではなくお客様の思いにもフォーカスし不動産の困りごとを解決します。心豊かな暮らしを育むために和やかに家系学を学ぶ、「幸運を拓く 家族の法則」講座を主催。
【得意分野】①コンサルティング事業(不動産運用、賃貸経営、空き家、相続、信託、債務整理)②不動産再生事業(空き家の借上、老朽アパートの引取り、借地権付建物の引取り)③仲介事業・売買事業(土地、住宅、収益マンション、収益ビルの仲介・売買)
【寄稿】『地代・家賃と借地借家』(住宅新報社、2014年)、『事例でわかる!コンサルティングによる不動産ビジネス』(週刊住宅新聞社、2012年)

著者紹介

空き家管理マニュアル

空き家管理マニュアル

一般社団法人 大阪府不動産コンサルティング協会

建築資料研究社

2016年5月26日、「空家対策等の推進に関する特別措置法」が全面施行されるなど、空き家問題を取り巻く状況が変化してきている。 不動産事業者はこの状況にどう立ち向かっていくべきか? 本書は、空き家対策の3本柱「利活用」…

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