テキサスにおける不動産購入の具体的な流れとは?

前回は、アメリカの不動産市場で、物件を検索するために欠かせないシステム、「MLS」についてご紹介しました。今回は、テキサスでの不動産購入の具体的な流れについて見ていきます。

安全で合理的なアメリカの不動産売買システム

アメリカでは購入する物件が決まれば、あとの取引はほぼ定型化されており、売主との交渉はすべて仲介業者(エージェントまたはブローカー)を通して行い、契約手続きもエスクロー会社が代行してくれます。買主は通常、売主と一度も顔を合わせることがありません。

 

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これに対し日本では、契約書を取り交わす際には売主と会い、また手続きの最後にも残金の支払い、ローンの実行、鍵の受け渡し、登記手続きの委任などを一度に行う「同時決済」で売主、買主、仲介会社、銀行、司法書士などが一堂に会します。

 

そのため、日本の不動産取引のやり方に慣れている人からすると、アメリカのやり方で大丈夫だろうかと思われることがありますが、アメリカのこのやり方は非常に合理的で安全です。

不動産業者に物件探しを依頼するところから開始

以下、順を追ってアメリカでの物件購入のプロセスを説明しましょう。

 

[図表]アメリカでの物件購入のプロセス

 

 

まず、不動産業者に対して物件探しを依頼します。アメリカでは、買主側の不動産業者と売主側の不動産業者は基本的に別です。日本のように売主、買主の両方から1社が依頼を受けると、利益相反になる可能性があるからです。また、アメリカでは基本的にすべての売り物件がMLSに登録されるので、買主としてはどの不動産業者に依頼しても物件情報へのアクセスという点では違いがありません。したがって、買主は自分の味方として一番信頼できそうな不動産業者に物件探しを依頼すればいいのです。


次に、いろいろな物件の紹介を受け、「これは」という物件が見つかれば、不動産業者を通じて書面でオファーを出します。この書面は、買主が自分の希望する条件で作成した売買契約書案です。そこに自分のサインをして売主のエージェントに渡すのです。同時に証拠金も渡します。金額は物件価格の3%程度です。例えば、物件価格が50万ドル(約5500万円)であれば、1万5000ドル(約165万円)程度です。


条件交渉は、シンプルです。売主がこちらのオファーに同意してサインすれば、その時点で売買契約が成立します。売買契約が成立した場合、証拠金は購入代金の一部になります。一方、売主がこちらのオファーに納得しない場合は、契約書の内容を変更して新しい売買契約書案をつくり、自分のサインをして送り返してきます。これを「カウンターオファー」といいます。


買主として同意する場合は、カウンターオファーにサインをして、その時点で売買契約が成立します。もし、買主として同意しなければ契約は成立せず、手付金は返却されます。


なお、不動産市場が買い手有利の状況であれば、指値(売出価格より低い価格を提示)したり、「住宅ローン条項」といって予定の住宅ローンが借りられなければ白紙解約する特約を入れてほしいと交渉することも可能でしょう。


売主と買主の間で条件が折り合い、契約が成立すればエスクローの手続きが始まります。これを「エスクローをオープンする」と言ったりします。

 

エスクロー会社によって、各種調査が行われます(上記図表⑤)。

 

ターマイト・レポートとは、売り手の負担で行うシロアリ検査です。シロアリの生息が確認された場合、一戸建ての場合は売り手の負担でシロアリ駆除を行います。シロアリが柱や土台に侵食し、構造上の大きな問題が判明した場合、買い手は契約を破棄することができます。


インスペクション・レポートとは、買い手が選んだホームインスペクター(建物検査員)が家屋の詳細な検査を行うものです。ホームインスペクションの結果に納得すれば、契約を進行します。


タイトル・レポートとは、現在の所有者の名前、ローンの有無をはじめ、物件に関する法律上の諸規定などを調べたものです。定められた期限内に内容を確認し、不審な点がある場合、売主はそれらを解消しなければなりません。


ディスクロージャー・ステートメントとは、物件の故障個所や修理箇所に関して、売主が知っている事実を記したものです。買主は契約で定められた期間内に内容を確認し、承認するかどうかを決めます。


これらの確認がすべて終わった後、登記の書類に署名し、公証手続きを行います。残金は決済の3日前までにエスクロー指定の銀行口座に送金します。決済当日、エスクローが弁護士による登記を確認した後、代金を売主の口座に振り込み、また物件の鍵を買主に渡します。

本連載は、2016年8月31日刊行の書籍『大本命 テキサス不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
本連載に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本連載の内容は著者の個人的な見解を示したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本連載の情報を利用した結果による損害、損失についても、出版社、著者ならびに本連載制作関係者は一切の責任を負いません。投資の判断はご自身の責任でお願いいたします。
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リーバンズコーポレーション 会長

1953年生まれ。米国在住35年。カリフォルニア州を拠点に保険・証券・不動産・ファイナンシャルアドバイザーとしてキャリアを積み、2002年、ロサンゼルス郊外のトーランスにリーバンズコーポレーションを設立。豊富な不動産の販売・仲介・管理実績を持ち、米国居住者以外の信託活用法など、不動産保有にかかる関連アドバイスにも強みがある。

著者紹介

大本命 テキサス不動産投資

大本命 テキサス不動産投資

ニック 市丸

幻冬舎メディアコンサルティング

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