不動産の複数購入 フラット35をどう活用するか?

前回は、最小のリスクで最大の効果を生む「2つの自宅」の同時購入について解説しました。今回は、「フラット35」の活用術を見ていきます。

融資の審査を迅速に進める方法とは?

フラット35(旧住宅金融公庫)は、後述するように審査が簡易的で通過しやすいので、銀行の融資をできる限り活用したあとに、審査が下りなくなってから使用するために最後までとっておくのが得策です。

 

容易に審査を迅速に進めるためには、提携住宅ローンを多く持つ、大手不動産会社の分譲する先着順マンションの購入審査に参加すると、すぐに複数の銀行とフラット35の審査をすべて打診してくれます。

 

マンションを買わなくても参加するだけで1つの審査資料で最短で融資の可否が判明しますのでトライしましょう。

 

[図表1]

5500万円の居住用+事業用資産を5%弱の資金300万円で取得に成功!
5500万円の居住用+事業用資産を5%弱の資金300万円で取得に成功! 

 

[図表2]  7%のマンションと居住用戸建ての例(2016.夏取材)

杉並区:1600万円
利回り:7.35%
1K/南向き/21㎡
西荻窪駅:徒歩11分
築年:2001年1月
横浜市:2250万円
利回り:7.39%
1K/北東向き/31㎡
新横浜駅:徒歩11分
築年:2011年6月
川崎市:3580万円
土地面積 63㎡  建物面積 94㎡
4LDK/南
田園都市線宮崎台駅:徒歩15分
築年:2016年8月
杉並区:1600万円 利回り:7.35% 1K/南向き/21㎡ 西荻窪駅:徒歩11分 築年:2001年1月 横浜市:2250万円 利回り:7.39% 1K/北東向き/31㎡ 新横浜駅:徒歩11分 築年:2011年6月 川崎市:3580万円 土地面積 63㎡  建物面積 94㎡ 4LDK/南 田園都市線宮崎台駅:徒歩15分 築年:2016年8月

 

[図表3] 住みたい街ランキング

出典:SUUMO/みんなが選んだ住みたい街ランキング2016
上位の駅は都心まで30分未満で複数の鉄道のターミナル駅であります。また、再開発が進みランキ
ングが上がった代表として西船橋、武蔵小杉があります。都内では渋谷か新宿か東京に近い駅に人気
が集中する傾向があります
出典:SUUMO/みんなが選んだ住みたい街ランキング2016 上位の駅は都心まで30分未満で複数の鉄道のターミナル駅であります。また、再開発が進みランキ ングが上がった代表として西船橋、武蔵小杉があります。都内では渋谷か新宿か東京に近い駅に人気 が集中する傾向があります

 

フラット35の審査では事業用不動産はカウントされない

フラット35は事業用の不動産を複数持っていても、住宅を買うために借り入れることができる住宅ローンです。フラット35は、いよいよ銀行ローンが使えなくなった時に初めて使いましょう。

 

前述のように、2つの銀行から2つの住宅を同時期に住宅ローンを使用して購入することは可能です。そして、最後にフラット35を使って安住の地を買うのです。

 

フラット35の審査では事業用不動産はカウントされません。事業用不動産は事業用資産と見なされ返済と無関係と見なされます。

 

さらに、フラット35には、もう1つ別荘枠があり、別荘を持つ目的ならもう1つだけ住宅ローンと同じ条件(県をまたぐなどの距離の条件は必要です)で借りることができます。しかし、年収当たりの返済比率があるため上限があるので、注意して下さい。

 

私は、千葉県内のタワーマンション(千葉銀行でローン)を皮切りに、築地に広めのワンルーム1室(東京三菱UFJ銀行でローン)、湾岸地区にタワーマンション(三井住友銀行でローン)、武蔵小杉(フラット35)、そして最後にもう1つ湾岸地区のタワーマンションをフラット35の別荘枠で購入しており、4つのうち3つは貸家にしています。住宅ローンで買う住居と事業用で買う不動産は、常に買換えではなく別腹で買っていいのです。

 

私のところに相談にくる人の中には、住宅を借金で買うことを否定される方がいますが、それでは、不労・保険型モデルを手に入れることはできません。

 

もう1つ、いい物件を探すことはモデルルームを見たりするだけでなく、地域の風物に触れたりして、自分がここなら住みたいと思う物件を見つけることも大きな楽しみとなります。

本連載は、2016年11月30日刊行の書籍『金持ちになる副業100選 サラリーマンを副業にする』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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株式会社ノーマン CEO

メーカー、証券、銀行、通販会社など名だたる上場企業に勤務しながら、20の副業を極め、総資産10億円を実現している、ロハスに生きる副業の達人。

<サラリーマン略歴>
富士ゼロックス(株)設計部
山一證券(株)金融工学/ニューヨーク大学派遣
GAT社 ワールドトレードセンター勤務
安田火災海上保険(株)情報システム部
フィデリティ投信(株)シニアマネージャ
ワイズ社 取締役 証券外務員講座を出版
QVC ディレクターCISO 監査執行役
新生銀行(株)金融検査執行役

著者紹介

金持ちになる副業100選 サラリーマンを副業にする超副業術

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ノーマン・浦田

幻冬舎メディアコンサルティング

筆者は、何度も失業の憂き目に合いながらメーカー、証券、銀行、TVショッピングなど名だたる大手上場企業に勤務し、逆境を逆手に20もの副業を「形を変え、業を変え」履行し、10億を超える資産形成に成功しました。 世界は混迷…

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