米国不動産が「高い流動性」を持つ理由とは?

アメリカは成熟した先進国でありながら、非常に高い経済成長率を維持している地域がたくさんあり、投資できる成長性を備えています。今回は、高い流動性を維持するための環境とシステムについて見ていきましょう。

米国不動産の流動性の高さは「住み替えの多さ」に起因

一般的な米国人は、一生のうち4回は住む家を替えるといわれています。

 

結婚して、夫婦で小さなマンションを購入する。子どもができてマンションが手狭になると、タウンハウスという長屋のような住居に引っ越す。さらに子どもの数が増えると、教育環境のよい地域の一軒家に移る。そして、子どもたちが大学に入ったり、社会人になったりしたら、2人だけの生活に戻るのでシニア向けのコンドミニアムに入る。これで合計4回の引っ越しというわけです。

 

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米国では、住宅保有率が最も上がる年齢は35歳といわれています。つまり35 歳までには結婚して家を買い、そこからライフスタイルに合わせて3~4回程度、住む場所を変えていくのです。

 

ちなみに、シニア向けコンドミニアムとは何かということですが、これは55歳以上の人のためのマンションと考えてよいでしょう。コンドミニアムというのは、要するにマンションのことです。シニア向けコンドミニアムは、年齢が55歳以上にならないと入居できない決まりになっています(夫婦の場合、どちらか一方が55歳以上であれば入居可)。それは、シニア向けの特典がついているからです。

 

普通のコンドミニアムを建設する際は、そのコンドミニアムを建設するデベロッパーが全額、建築費用を負担します。そして、その費用に自社の利益を乗せた額で売値が提示されます。また、購入する側は特に何の補助もなく、基本的には全額、自分たちの自己負担で購入します。

 

これに対してシニア向けコンドミニアムの場合は、まず国から建設補助金が出されます。そのため、売値からすれば非常に質のよい物件を建てることができます。

 

また、それを購入する側であるシニア層にも、国からの補助が出ます。たとえば、62歳以上が利用できるFHAリバースモーゲージのパーチェスプログラムといった仕組みを利用して、物件価格の半分を頭金として入れられると、残りの半分については政府からの補助を受けられるといったイメージです。

 

たとえば4000万円のシニア向けコンドミニアムを購入しようとした場合、2000万円の頭金を入れれば、残りの2000万円については通常のローンを組まなくても、政府が面倒を見てくれるといった仕組みになっているのです。

 

諸々の条件はありますが、ケースによっては頭金として物件価格の半額を入れるという条件さえ満たせば、後は一生、住むところに困らないわけです。米国不動産の流動性の高さは、このように多くの米国人が、頻繁に住むところを変えていくからでもあります。

キャピタルゲイン狙いの取引もできる理由とは?

このように中古住宅の市場が充実していると、出口戦略が立てやすくなります。日本の場合、売却したくてもなかなか売れないというケースがあります。中古住宅の市場が小さく、多くの人が新築物件を求めるからです。

 

不動産を投資対象として考えた場合、流動性の低さは大きな問題になります。もちろん、不動産はそもそも住むためのものですが、なかにはキャピタルゲインを狙って投資する人もいます。キャピタルゲインを得るためには、買った不動産を売却して、利益を確定させなければなりません。

 

よく「含み益」などといって、利益は確定させていないのに、評価額だけが上昇して喜んでいる人もいますが、含み益というものは、逆に不動産価格が下落に転じれば、簡単に消滅してしまいます。キャピタルゲイン狙いの不動産投資で大事なことは、買った不動産物件が値上がりすることに加え、それをきちんと売却して利益を確定させることにあります。

 

米国不動産の場合、さらに2つの点でキャピタルゲインを狙った投資がしやすい環境が整っています。

 

第一に、不動産の売買に必ず中立的な第三者が介在することです。たとえばエスクローといって、契約がきちんと成立するまで、売り手が保有する不動産物件と、買い手が準備しているキャッシュを管理するシステムが機能していることや、物件の査定を行ってくれるアプレイザー、物件調査を行ってくれるインスペクター、名義の書き換えや物件引き渡しの仲介・保証を行ってくれるタイトルカンパニーなどが介在することによって、より透明性が高く、かつ円滑な不動産投資ができる環境にあるのです。

 

第二に、投資した不動産の売り先が、米国の場合、基本的に米国人であることです。この、「最終的に誰が買うのか」という点は重要です。東南アジアなど新興国の不動産物件の場合、売却する時、それを買ってくれる現地の人がどれだけいるのかという問題が、常につきまといます。

 

たとえば日本円で2000万円の物件というのは、日本人にとっては比較的買いやすい価格水準ですが、日本人に比べてはるかに所得水準が低い新興国の人にとっては、非常に高い物件になります。それだけ所得格差がある状態で、日本人が購入した物件を現地の人に売却しようとしても簡単には売れません。つまり、出口戦略を描きようがないのです。

 

これに対して、前述したように、保有している米国不動産を売却する際、それを買ってくれるのは基本的に米国人です。これなら売却もスムーズにいきます。何しろ、新興国の人たちに比べれば、日本人との所得水準の差は小さいですし、人生のなかで彼らは4回も引っ越しをするため、常に不動産物件の売却情報に目を光らせているからです。

 

これは非常に大きな違いといってもよいでしょう。新興国不動産の場合は、普通に住む目的で購入するケースも一定数以上いますが、キャピタルゲインなどを狙った投資用として購入するケースも少なくないため、市場における居住者の割合が相対的に小さくなっています。

 

一方、米国不動産の場合は、投資用ではなく、居住するために取引される市場ですから、非常に幅広い層の、ごく一般の人たちが取引しているのです。そこに暮らす人々の生活に根差したマーケットといってもよいでしょう。

 

したがって、市場ムードが急変して価格が大暴落するということも、ほとんど起こりません。住むために必要としている人たちが大勢いるからです。この点、住むことを考えていない投資家は少しでも「危ない」と思ったら、一斉に資金を引き揚げようとします。その結果、投資家割合の高いマーケットでは不動産価格の急激な値崩れが生じてしまいます。

 

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このように、さまざまな部分で高い流動性を維持するための環境、システムがそろっているのが、米国の不動産市場です。実際に住むための物件を探すのもよいですし、純粋に投資を目的にするのもよいでしょう。多様なニーズに対応できるのが米国不動産の魅力であり、その根幹を支えるのが、高い流動性なのです。

 

次回は、この「流動性」を担保する不動産取引における高い「透明性」について見ていきましょう。
 

本連載は、2014年10月3日刊行の書籍『本命 米国不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
本連載に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本連載の内容は著者の個人的な見解を示したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本連載の情報を利用した結果による損害、損失についても、出版社、著者ならびに本連載制作関係者は一切の責任を負いません。投資の判断はご自身の責任でお願いいたします。

リーバンズコーポレーション 会長

1953年生まれ。米国在住35年。カリフォルニア州を拠点に保険・証券・不動産・ファイナンシャルアドバイザーとしてキャリアを積み、2002年、ロサンゼルス郊外のトーランスにリーバンズコーポレーションを設立。豊富な不動産の販売・仲介・管理実績を持ち、米国居住者以外の信託活用法など、不動産保有にかかる関連アドバイスにも強みがある。

著者紹介

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講師 ニック 市丸氏
日時 2017年06月20日(火)
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会場 幻冬舎本社ビル内 セミナー会場

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