トイレ・キッチンの排水が詰まった…入居者トラブルの事例

前回は、築20年以上の中古物件で得られるキャッシュフローの実例をご紹介しました。今回は、トイレ・キッチンの排水が詰まって起こった、入居者とのトラブルの事例を見ていきます。

修繕費は入居者との折半が「落としどころ」だが…

中古物件で起こる、様々な設備トラブルを紹介する。

 

トイレ・キッチン排水詰まり

 

一番頻度が高く、難易度が比較的低いのが排水詰まりトラブルだ。

 

高圧洗浄などを定期的に実施していれば、頻度は少ないのかもしれないが、都度対応だと、一回当たり約1万円、高圧洗浄となれば、3~4万円かかる。入居者の過失で発生した場合は、全額入居者負担だが、それを実証することは困難なので、大体、入居者と折半が程よい落としどころだ。

 

入居者にもよりけりだが、強烈なインパクトを持った入居者もいるので要注意だ。私の場合、前回紹介した物件No.2の入居者がそれに当たった。この入居者は、実はこのマンションの新築時のオーナーだ。多少の知識があるため、かなりの厄介ものだった。

 

排水のつまりとは話がズレるが、この入居者は、私が物件取得後に、どこの管理会社を使うのかなど、根掘り葉掘り情報を取りたがっていた。基本的には自主管理で十分だと思っているので、管理会社は使わないと答えたが、この入居者の狙いは、「自分たちが掃除をするからその分の家賃を減額してほしい」ということだった。管理会社よりも安い価格で、その入居者が管理しますよ、という交渉だ。

 

遠方のオーナーであれば、なかなか良い交渉条件かもしれない。しかし、残念ながら私は経費を節約するために自主管理前提で物件を購入していて、この物件は車で10分の近所だ。丁重にお断りした。

 

しかし、何度か食い下がられて、「物件の管理レベルが下がる」だのヤイノヤイノ言われた。やんわり交わしたが、「お前が掃除をすれば管理レベルが上がるのか? 」「物件の経営方針はお前の決めることじゃない!  オーナーの俺が決めることだ! 」と、腸が煮えくり返っていた。

排水溝に砂利!? 非を認めない入居者に閉口

この入居者が、私が物件購入後、1か月も経たないうちにキッチンの水が詰まって流れが悪いと言いはじめた。何だか色々ウルサイので、ひとまず最小限の作業を業者に依頼して、水が流れるようにして費用は私が支払うことにした。それから2か月後も経たないうちに、また排水が詰まったと連絡がきた。こんな頻度でやられちゃたまったもんじゃない。業者に対しては「原因をはっきりさせるように」若干厳しい要求をした。

 

●設備的に排水能力が不足しているのではないか・・・。

●単に何かがこびりついているだけなのか・・・こびりついているならば、何なのか。

 

設備的な面は、結局はすぐにはよく分からないため、高圧洗浄を実施して、何が詰まっていたのかを、確認するように業者に指示をした。

 

結果・・・。

 

「砂利が詰まってました」とのこと。現場を見ていないが、この報告に茫然とした。

 

入居者には費用負担について、「過失があれば入居者負担」「設備面での問題ならばオーナー負担」という大原則を伝えたあと砂利が詰まっていたことを報告。

 

私が期待していた答えは、

入居者砂利が詰まっているなんて、私たちの使い方が悪かったんですかねぇ。・・・すみません。費用は私たちが負担になるんですかね・・・ぐらいのことは言ってくれて、

私「折半で良いですよ」

という落としどころを考えていたら、実際は、

入居者「砂利? ?  全く心当たりはないが、建設当時のものじゃないの! ? 」=(自分たちの負担ではないと言いたい)

私「・・・」

 

自分の非を全く認めない強烈な入居者だった。築20年の物件で、建築当時の砂利が残ってるなんて、普通考えないだろ。ホントにトンチンカンなのか、へたくそな言い訳野郎なのか、50歳ぐらいのオッサンだけにたちが悪い。

 

排水詰まりのトラブルは原因が分からないことがほとんどなので、入居者と折半が程よい落としどころだと思うが、このような入居者もいるのでケースバイケースで対応するしかない。簡易的なものならば、保険でカバーできるケースもあるので、しっかり入居者の保険にも気を配っておけ!

茨城県出身、東北大学工学部卒、1976年生まれ38歳、一般メーカーに勤務。
子供の頃、父親の影響で株式投資に興味を持つ。学生時代、初めて買った株(シントム)は上場廃止に。
社会人になった後も、懲りずに株に手を出す。ライブドアショック時には震源地のライブドアを保有しており、数百万円の損失!一念発起して次は日本と海外の金利差に着目してFXを試みるが、リーマンショックが直撃してあえなく撃沈。
その後、2008年に不動産業界に参入。売買頻度も少なく、腰を据えて不動産事業に向き合った結果、今までに無い好成績を上げる。
現在は、東京都内と神奈川県に5棟・5億円・50部屋のオーナーとなる。40歳までにトリプル3 (3棟・3億円・30部屋)を目指していたが、オーバーシュートして勢い余ってトリプル5 (5棟・5億円・50部屋)に!

著者紹介

連載本気で不労所得1000万円を目指す! 不動産投資成功の心得17条

理系サラリーマン大家が伝授する  不動産投資で不労所得1000万円を得る方法

理系サラリーマン大家が伝授する 不動産投資で不労所得1000万円を得る方法

溝口 晴康

幻冬舎メディアコンサルティング

いまや大ブームとなった不動産投資。しかし初心者であれば、どんな物件を買うべきか、資金をどのように調達するのか、購入後はなにをすればよいのかなど、わからないことだらけ。しかし著者は、そこで、自ら不動産投資にチャレ…

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