前回は、賃貸経営の成否が決まる「判断のスピード」 について取り上げました。今回は、築20年以上の中古物件で得られるキャッシュフローの実例を見ていきます。

中古物件を持つなら「設備故障」の覚悟を

中古物件は様々な設備トラブルが発生する。ポンプ・業務用エアコン・エレベーター・シロアリ(訴訟寸前)。多々のトラブルを紹介する!  中古物件を持った時点で設備故障を覚悟せよ!

 

私が保有していた中古物件は以下の2棟。

 

<物件No.1>

川崎市中原区新丸子7700万円(昭和63年築、RC、2014年11月、9500万円にて売却)

①購入・・・2008年12月

②東急東横線・・・新丸子駅徒歩6分

③購入価格・・・7700万円

④部屋数・・・6部屋(1・2F店舗、3~5F居住用)

⑤家賃・・・59万8000円/月(表面利回り9.3%)

⑥築年数・・・1987年(築21年)

⑦借入金額・・・7400万円(ほぼフルローン)

⑧借入期間・・・30年(耐用年数26年)

⑨借入金利・・・4.5%

物件No.1  川崎市中原区新丸子
物件No.1  川崎市中原区新丸子

キャッシュフロー

①家賃:+60万円/月

②銀行への返済:▲40万円/月⇒▲31万円/月(金利交渉にて)

③電気代:▲2万円/月(エレベーター・共用部)

④インターネット:▲0.8万円/月

⑤キャッシュフロー:+17万円/月⇒+26万円/月

⑥年間経費:固定資産税▲55万円、エレベーター点検費▲10万円、受水槽掃除▲5万円

⑦年間キャッシュ:⑤×12-⑥=134万円(交渉前)⇒242万円(交渉後)

築20年、キャッシュフローはかなり良好に見えるが・・・

<物件No.2>

川崎市高津区宮崎台1億50万円(平成3年築、鉄骨、保有中)

①購入・・・2011年6月

②東急田園都市線・・・宮崎台駅徒歩9分

③購入価格・・・1億50万円

④部屋数・・・13部屋

⑤家賃・・・89万4000円/月(表面利回り10.6%)

⑥築年数・・・1991年(築20年)

⑦借入金額・・・1億50万円(フルローン)

⑧借入期間・・・25年(耐用年数15年)

⑨借入金利・・・4.5%

 

キャッシュフロー

①月額家賃:+88万円/月

②銀行への返済:▲55万円⇒▲45万円/月(※)

③電気代:▲0.4万円/月

④インターネット:▲1万円/月

⑤キャッシュフロー:+43万円/月

※公庫への支払いが別途発生。それを加味すると+35万円/月まで下がる。

⑥年間経費:固定資産▲45万円、受水槽掃除▲5万円

⑦年間キャッシュフロー:⑤×12-⑥=370万円(満室前提)

 

物件No.2 川崎市高津区宮崎台
物件No.2 川崎市高津区宮崎台

 

以上2物件は築20年以上の中古物件だ。一見、かなり良好なキャッシュフローに見えるが、その陰で、これからご紹介するようなトラブルが多々発生している。これをどう乗り切るかが、経営力だ。ポジティブな思考と、大家としての交渉力アップのお陰で、最低限の出費で乗り切ったが、トラブルは最優先で解決する必要があり、時間との戦いでもある。

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