前回は、不動産投資で付き合う銀行は「自分で探す必要がない」理由を説明しました。今回は、不動産融資を引くために知っておきたい銀行の評価基準を見ていきます。

銀行の主な不動産評価方法は積算評価法と収益還元法

2.自分の土俵ではなく、相手の土俵で戦え!

不動産は融資が肝となる。融資を引くためには、銀行の評価基準をしっかり理解しておかなくてはいけない。主な評価方法は、積算評価法と収益還元法の二つだ。

 

(1)積算評価

土地は路線価。建物は再調達価格で計算される。

再調達価格は、建物の構造により、

 

木造(耐用年数22年)・・・・15万円/m

重量鉄骨(耐用年数35年)・・17万円/m

RC(耐用年数47年)・・・・・20万円/m

 

という目安だ。

 

それに残存耐用年数をかけて評価される。残存耐用年数が残っていれば残っているほど、建物の評価額が大きいため、中古物件を買う際にRCが有利なのは、このあたりの理由だ。

独自の判断基準によって担保を評価する銀行

(2)収益還元法

積算評価より、収益還元法の方が、一般的には評価が高くなる。しかし、銀行側での収益還元法は、入居率は7~8割、金利3~4%とストレスをかけて評価される。実態の生み出している収益実績が十分に評価されない。なので、銀行評価はどちらにしろ、市場での売買実績価格よりも低い評価となる。

 

私は、運よく2014年に物件を売却して、多額の現金を入手できた。借金が減って、現金が増えた。当時売却した物件は、数か月前まで借り換えをしようと思っても全くできなかった。それにもかかわらず、市場で売却したら、借入の残金額よりも3000万円ぐらい高い値段で売却できた。

 

銀行の担保評価は、売却の実勢価格を全く無視した独自の判断基準だ。残念なことに融資を全力で受けるためには、銀行の評価と同じ土俵・同じルールで戦わなくてはいけない。

 

銀行の土俵で戦うために、私は売却を決意して、その結果、一瞬で3000万円もの現金を手に入れた。そしてそれを軍資金に一気に攻勢をかけ、2015年に3棟ほぼ同時並行の新築プロジェクトを展開した。

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    溝口 晴康

    幻冬舎メディアコンサルティング

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