オーナーにとって「羊羹型」アパートのデメリットが大きい理由

前回は、アパート経営で設備やグレードにコストをかけるべき理由について説明しました。今回は、オーナーにとって「羊羹型」アパートのデメリットが大きい理由を見ていきます。

売る側にとってはコストダウンにつながるが…

初めてセミナーにご参加いただいたお客様より質問された、羊羹型アパートについてお話し致します。羊羹型アパートとは、玄関を入るとまず水廻りがあり、その奥に居室があるという間取りのお部屋が、横並びに配置されているアパートのことです。外側から見ると、玄関ドアが横一列に等間隔に並んでいます。「アパート」と聞いて、みなさんがパッと思い浮かべるアパートのことです。

 

[図表]

 

お客様からいただいた質問は、次のようなものでした。

 

「他社で売っているアパートは、羊羹型のアパートがほとんどだと思うのですが、具体的になぜダメなのですか?ダメなら普通造らないでしょう?」

 

確かにどの業者も、羊羹型のアパートを販売しています。一般的に考えて、デメリットがあるものは、造らない、売らないと、考えがちですが、売る側の考え方によって、どのようにでも解釈できますから、デメリットと捉えていないのか、わかっていても売る側のメリットのために、あえて販売しているのかもしれません。

 

売る側のメリットといえば、ズバリ低コストで建築できること。外壁材のサイディングの枚数や、柱の本数、ボードの枚数などが少なく済みます。また、屋根の構造も単純ですし、角部屋が少ないためサッシの数も限られます。何より、設計が単純なので人件費がかからず、アウトソーシングも容易。すべてにおいて、コストダウンに繋がる羊羹型は、売る側にとって最大の魅力です。ですから、少しくらいのデメリットには目をつむるのです。

 

しかし、売る側にとっては少しのデメリットかもしれませんが、住む人にとっては、大きなデメリットになります。住む人にとって大きなデメリットは、当然オーナー様にとっても大きなデメリット。借りる人がいなくなるからです。

1階の中部屋は住める状況ではない!?

では何がそんなにデメリットなのか?大きく二つ挙げられます。

 

一つには騒音の問題。羊羹型アパートの場合、壁1枚で隣の部屋。

 

「隣の声が丸聞こえ。テレビの音まで聞こえます」

 

羊羹型の場合、よく聞くセリフです。特に挟まれた中部屋は悲惨。1階の中部屋は、住める状況ではないと言っても過言ではありません。上からも両サイドからも音に悩まされます。そのため、空室率の高い部屋となってしまいます。

 

二つ目に、湿気の問題。窓が少ない各部屋は、風通しが悪く、梅雨時期などカビが発生するケースも多々あります。さらに1階の中部屋は、床下からの湿気により、カビ発生リスクも高まります。考えただけでもあまり住みたくありません。

 

いかがでしょうか?このような状況を避けるため、弊社では全室角部屋になるよう間取りを工夫しています。窓を多く取ることで、風通しも良く快適に過ごせます。各居室を水回りなどで仕切る工夫をしていますので、隣の騒音に悩まされることもありません。

 

入居者が快適に住める間取りにするため、一現場ごとに、これがベストと思えるまで、何度も設計し直します。何を隠そう、弊社は営業マンより設計士のほうが多い会社です。その分、弊社の建築原価は高くなりますが、アパートの販売価格には、それを反映させていません。従って、薄利となります。

 

それが功を奏し、今では、「お買い得だし、何よりも安心」ということがお客様にも認知され、各支店好評頂いております。

 

良いものを創り、喜ばれる仕事をすることで信頼関係の輪が広がり、結果的に、会社の繁栄へとつながるものと信じ、日々精進して参りましたが、どうやら間違いではなかったようです。

本連載は、2016年11月30日刊行の書籍『新築アパート経営こそ副業の中の本業 成功の秘訣55』(幻冬舎メディアコンサルティング)から抜粋したものです。稀にその後の法律、税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載成功の秘訣を伝授!「堅実なアパート経営」の進め方

(株)アイケンジャパン 代表取締役

昭和40年、大分県生まれ。アパート経営歴18年、4 棟経営中。1985年賃貸会社に入社。仲介業の立場から業界の経験を積む。
1997年アパート販売会社に入社。建築企画のノウハウを蓄積する。経営者・オーナー・賃貸ショップ・管理会社それぞれの視点からアパート投資をみた結果、「堅実なアパート経営」こそ成功への近道だと確信。
2006 年に(株)アイケンホームを設立、2014 年に(株)アイケンジャパンに商号変更し現在に至るまで、変わらぬ姿勢で堅実なアパート経営を提案し続けている。
これまでに500 棟以上のアパートを販売。
創業以来、年間平均入居率99 %以上を維持しているアパートは、成功オーナーを輩出し続け、オーナーから厚い信頼を得ている。

著者紹介

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

中島 厚己

幻冬舎メディアコンサルティング

本書は、アパート経営で、「毎月安定した収入を得ながら資産形成ができる」というノウハウが満載。なぜ、そんなことが可能なのか?入居率99%のアパート経営を提案し続けて10年の実績を持つ著者が、入居者が入り続けるエリアを厳…

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