経営アパートの維持費を軽減する「高付加価値仕様」とは?

前回は、アパート入居者の満足度をアップさせる「高付加価値仕様」について説明しました。今回は、メンテナンス費用など維持費の観点から「高付加価値仕様」について見ていきます。

築年数が経つと入居率や家賃は下がっていくものだが…

前回の続きです。

次にサッシについても、同じことが言えます。単層ガラスが一般的ですが、線路や大通りに近い物件、または、福岡のように空港が近い物件の場合、外からの騒音に悩まされ、やはり入居者が不快な思いをします。

 

そこで弊社では、全物件ペアガラスを標準仕様とし、快適性を追求。防音対策に加え、結露防止や、断熱性に優れ、意外にも防犯に効果的です。

 

他にもまだまだ、入居者から見た細かい仕様の話がたくさんありますが、この話はこれくらいにして、次はオーナー様にとって気になるメンテナンスの観点からの仕様のお話をします。

 

折角購入して順調に経営できていたとしても、築年数が経つと、一般的には、どうしても汚れや、劣化が進み、見た目が古くなり、自然に入居率や家賃が下がります。それと同時に、リフォームやリノベーションといった大規模な改修工事の話が増え始めます。実際に工事を行えば、そのために積み立てた資金を使い果たします。それではもったいないから、この際売却してしまおうとしても、思ったような金額では売れず、ジレンマに悩まされることもあります。

 

そのような事態に将来ならないように、弊社では、塗膜に汚れの付きにくい外壁材(サイディング)の中でも、特に劣化しにくい厚いサイディングを採用し、釘打ちではなく金具留めで施工しています。それにより、現場のコストがアップし、作業効率は悪くなりますが、将来のオーナー様にとって、安心なほうを選択するように心掛けています。

初期のコストアップは将来の堅実経営につながる!?

次に弊社がこだわっているのが、階段通路回り。この部分は、何年も風雨にさらされていると、水垢やシミが付着し、それらがだんだん毎月の清掃でも落ちなくなってきます。そうなると、一気に古さが目立ち始めます。そのようなことにならないよう、弊社では階段や通路を建物内部に囲い込み、外からの風雨をシャットアウト。そうすれば、何年経っても古さが出ないため、余計なメンテナンス費用に悩まされるような事態にはなりません。

 

共用部を建物内部に囲い込むというのも、やはりかなりのコストアップになりますが、オーナー様にとっての堅実なアパート経営を実現させることを考えれば、私に迷いはありません。

 

それから、オーナー様が最近気にされていることは、地震によるアパートの倒壊。

 

先の熊本地震では、木造家屋の倒壊による死者が多いといったニュースが連日のように流れました。実は、現場を見た人の話を聞くと、木造に限らずマンションのクラックもかなり酷く、建て替えるしかない建物が、多数あるとのことですが……。

 

弊社の建物は、建築基準法の耐震基準をクリアしているのはもちろんのこと、その基準から約2~3割増しの耐震を基本とした設計を心がけております。

 

また、新たに、キソゴムや、ハイパーハードといった、耐震対策を施すことにより一層強い建物へと進化致しました。

 

大切な財産を地震やスーパー台風から守ることは、オーナー様にとっても、弊社にとっても信用に係わる最重要項目。抜け目はありません。

 

このように、将来、メンテナンスなどに悩まされることのないよう、高付加価値仕様にて施工する弊社の建物は、既にオーナー様になられた方々から、たくさんのお褒めの言葉を頂いております。それが我々の励みになり、もっと良いものをと、日々進化する原動力となっています。

本連載は、2016年11月30日刊行の書籍『新築アパート経営こそ副業の中の本業 成功の秘訣55』(幻冬舎メディアコンサルティング)から抜粋したものです。稀にその後の法律、税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載成功の秘訣を伝授!「堅実なアパート経営」の進め方

(株)アイケンジャパン 代表取締役

昭和40年、大分県生まれ。アパート経営歴18年、4 棟経営中。1985年賃貸会社に入社。仲介業の立場から業界の経験を積む。
1997年アパート販売会社に入社。建築企画のノウハウを蓄積する。経営者・オーナー・賃貸ショップ・管理会社それぞれの視点からアパート投資をみた結果、「堅実なアパート経営」こそ成功への近道だと確信。
2006 年に(株)アイケンホームを設立、2014 年に(株)アイケンジャパンに商号変更し現在に至るまで、変わらぬ姿勢で堅実なアパート経営を提案し続けている。
これまでに500 棟以上のアパートを販売。
創業以来、年間平均入居率99 %以上を維持しているアパートは、成功オーナーを輩出し続け、オーナーから厚い信頼を得ている。

著者紹介

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

中島 厚己

幻冬舎メディアコンサルティング

本書は、アパート経営で、「毎月安定した収入を得ながら資産形成ができる」というノウハウが満載。なぜ、そんなことが可能なのか?入居率99%のアパート経営を提案し続けて10年の実績を持つ著者が、入居者が入り続けるエリアを厳…

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