アパート経営のための土地選び…「エリア」の特徴を把握する

前回は、アパート経営で重要な「入居者目線」という意識について説明しました。今回は、アパート経営のための土地選びのポイントを見ていきます。

単身専用の場合は、駅からの距離が非常に重要

アパート経営を行うに当たり、絶対に妥協してはならない項目のうち、今回は土地選び、エリアの重要性についてお話しして参ります。

 

1Kロフトや1ROOMの単身専用の場合、駅からの距離が非常に重要です。基本的には、地方都市の場合、徒歩10分以内、首都圏でも15分以内でなければお部屋探しの希望条件外と、はじかれてしまいます。

 

そのことをあまり重要視せず、20分以上離れたアパートを購入してしまったオーナー様は、2~3年後、空室を埋めるため、賃貸ショップへ家賃の200%~500%での広告料を提示し、とにかく案内してもらうための出費を覚悟する羽目になります。ちなみに一般的な広告料は100%です。そして、なんとか申し込みが入るのを祈る気持ちで待ちます。

 

運よく入居者が決まったとしても、自腹を切った広告料の支払いが発生しますので大幅出費。最悪の場合、入居者が「やはり駅から遠すぎる」と、2~3か月で退去することも。その場合、当然支払った広告料は1銭も戻ってはきません。また、一からやり直しです。

 

1LDKタイプの場合は、1ROOMタイプに比べ、駅からの距離がもう少し緩和されます。

欠かせないエリア周辺の市場調査

次に、エリアの問題。

 

どんなに駅が近くても、1Kロフトのニーズがなければやはり苦労します。ですから、周辺の市場調査が欠かせません。郊外の場合、一人暮らしの方がほとんどいないような駅周辺に建築しても、借りる人がいない以上、完成してから何カ月経過しようと入居者が全く決まらないことが現実にあるようです。そして、このような土地やエリアのプランに限って、土地の地形も良く、前面道路も広い上、比較的利回りが高い傾向にあるため、初心者の方が飛びつきやすいようです。

 

アパート経営は、借りる人がいてこそ成り立ちます。

 

部屋探しに来た人が、「良い土地ですね」とか「道路が広いから決めます」などと言って入居を決めることは絶対にありません。あくまでも、希望エリア内かどうか、駅までの距離が許容範囲内かどうかが重要なのです。

 

くれぐれも、マイホーム探しの条件と、混同しないように。

本連載は、2016年11月30日刊行の書籍『新築アパート経営こそ副業の中の本業 成功の秘訣55』(幻冬舎メディアコンサルティング)から抜粋したものです。稀にその後の法律、税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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(株)アイケンジャパン 代表取締役

昭和40年、大分県生まれ。アパート経営歴18年、4 棟経営中。1985年賃貸会社に入社。仲介業の立場から業界の経験を積む。
1997年アパート販売会社に入社。建築企画のノウハウを蓄積する。経営者・オーナー・賃貸ショップ・管理会社それぞれの視点からアパート投資をみた結果、「堅実なアパート経営」こそ成功への近道だと確信。
2006 年に(株)アイケンホームを設立、2014 年に(株)アイケンジャパンに商号変更し現在に至るまで、変わらぬ姿勢で堅実なアパート経営を提案し続けている。
これまでに500 棟以上のアパートを販売。
創業以来、年間平均入居率99 %以上を維持しているアパートは、成功オーナーを輩出し続け、オーナーから厚い信頼を得ている。

著者紹介

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

中島 厚己

幻冬舎メディアコンサルティング

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