新築アパートの経営 業者の言う「高い入居率」に警戒すべき理由

前回は、利回りの高い物件にまつわる留意点を説明しました。今回は、業者の言う「高い入居率」に警戒すべき理由を見ていきます。

誤解を与えかねない業者の入居率の表示

弊社に限らず、同業他社のほとんどが高い入居率を掲げているため、新築アパート経営を始めれば、皆成功するようなイメージを持たれがちです。

 

本当にそうであれば、ネット上に失敗談があふれることもないはずですが、実際はネガティブな話が後を絶ちません。

 

ではなぜ、そうなるのか。もうおわかりかと思いますが、ほとんどの業者の入居率が、お客様に誤解を与えているからです。

 

ホームページに堂々と98%と表示してあれば、常に97~99%を維持し続けているように捉えがちです。お客様からすれば、堂々とトップページに目立つように数字を出しているのですから、当然正しい情報だろうと思われても無理はありません。

 

しかし、実態は必ずしもそうではありません。業者によっては、過去の実績であったり、3月末の一瞬の入居率であったりと、根拠としているものがまちまちです。つまりホームページやパンフレットに記載の数字は、今現在の入居率ではないのです。

 

ですから、その数字を信じて購入したにもかかわらず、話が違い過ぎるとオーナーからクレームがきます。

 

しかし文句を言ったところで、業者は何もしてくれないため、見切ったオーナー様は損切りも覚悟で売却を決断しますが、そうなると業者も、中古市場に自社物件をあふれさせると信用にかかわるため、社内に仲介部門をつくり、その物件を内々でさばきます。仲介料収入も入り一石二鳥です。

業界のイメージを下げる「売れれば良い」という手法

また、いくら満室といわれても、家賃が下落したのでは意味がありません。5年で25%も下落すれば、常に1~2室が空室であるのと同じことです。こうなれば、ほぼ逆ザヤ。売却もやむを得なくなるのです。

 

私が危惧するのは、そのようなオーナー様が増えることによる、この業界全体のイメージダウンです。売れれば良いというやり方は、いずれは自分で自分の首を絞めるようなもの。

 

ちなみに弊社の状況はと申しますと、2016年10月現在の入居率は99.4%。設立以来、約550棟販売させて頂きましたが、10年かけてこの数字ですから、決して多い実績ではありません。

 

理由は、どこよりも厳しく土地を厳選し、間取りや設備に家賃設定なども厳しく企画するからです。すべては家賃下落もなく入居率99%を切らないアパートをご提供するために。

本連載は、2016年11月30日刊行の書籍『新築アパート経営こそ副業の中の本業 成功の秘訣55』から抜粋したものです。稀にその後の法律、税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載成功の秘訣を伝授!「堅実なアパート経営」の進め方

(株)アイケンジャパン 代表取締役

昭和40年、大分県生まれ。アパート経営歴18年、4 棟経営中。1985年賃貸会社に入社。仲介業の立場から業界の経験を積む。
1997年アパート販売会社に入社。建築企画のノウハウを蓄積する。経営者・オーナー・賃貸ショップ・管理会社それぞれの視点からアパート投資をみた結果、「堅実なアパート経営」こそ成功への近道だと確信。
2006 年に(株)アイケンホームを設立、2014 年に(株)アイケンジャパンに商号変更し現在に至るまで、変わらぬ姿勢で堅実なアパート経営を提案し続けている。
これまでに500 棟以上のアパートを販売。
創業以来、年間平均入居率99 %以上を維持しているアパートは、成功オーナーを輩出し続け、オーナーから厚い信頼を得ている。

著者紹介

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

中島 厚己

幻冬舎メディアコンサルティング

本書は、アパート経営で、「毎月安定した収入を得ながら資産形成ができる」というノウハウが満載。なぜ、そんなことが可能なのか?入居率99%のアパート経営を提案し続けて10年の実績を持つ著者が、入居者が入り続けるエリアを厳…

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