利回りの高い新築アパート物件に警戒が必要な理由

前回は、アパート経営で気をつけたい「投資利回り」という言葉について説明しました。今回は、利回りの高い新築アパート物件に警戒が必要な理由を見ていきます。

売る側が「利回り」を操作することが可能!?

あるとき、談笑中にお客様が、「利回りほど、あてにならないものはない」とおっしゃいました。「どういうことですか」とお尋ねすると、「新築プレミアムの家賃設定は、ある程度覚悟していたのですが、想像以上の家賃下落で、完全にあてが外れました」とのこと。

 

「他社アパートでよく聞く話」と、お答えしたのですが、ひどい話です。

 

お客様が新築アパートを購入する場合、利回りは重要な判断材料です。利回りが高いほど、収益性が高いということになるわけですから、できるだけ高利回りの物件を購入したいと考えるのが普通でしょう。

 

その重要な利回りを、操作されているとしたら、事は深刻です。「利回りさえ高ければ、すぐに売れる」と、売る側が操作しようと思えば、いくらでもできるのが利回り。「今どき、○%の利回りは悪くないですよ」と担当から言われれば、「確かに、これは買わなきゃ損だ」となるのは仕方ありません。

 

しかし、本当にその通りなら、冒頭のようなお話をお客様から聞かされることもないわけですし、私も、「よく聞く話」とお答えすることもありません。しかし、実際にはかなりの頻度で耳にします。

紙面上ではとても優良な物件に見えるが…

ここで問題なのが、家賃設定。「とにかく売ろう」と考えている販売会社は、その家賃で入居者を募るのは無理があるであろうという高い家賃設定で事業計画を作り、販売します。家賃が高くなれば、当然利回りも高い数字になり、紙面上ではとても優良な物件に見えるため、お客様は、「ちゃんとした会社だし、まさか後で想定外のようなことは起きないでしょう」と、信頼して購入されます。が、2年も経つと愕然とする事態が、待ち受けているわけです。

 

同じ商品を同じエリア内に、何年にも渡り販売しているわけですから、過去のアパートの家賃がどのような状況をたどったのか、調べるまでもなくわかっているはず。それにもかかわらず、冒頭のようなオーナー様が後を絶たないとは、どういうことかとなるのです。

 

とにかく利回りに踊らされないよう、しっかりと物件を見極めることが大切です。

本連載は、2016年11月30日刊行の書籍『新築アパート経営こそ副業の中の本業 成功の秘訣55』から抜粋したものです。その後の法律、税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載成功の秘訣を伝授!「堅実なアパート経営」の進め方

(株)アイケンジャパン 代表取締役

昭和40年、大分県生まれ。アパート経営歴18年、4 棟経営中。1985年賃貸会社に入社。仲介業の立場から業界の経験を積む。
1997年アパート販売会社に入社。建築企画のノウハウを蓄積する。経営者・オーナー・賃貸ショップ・管理会社それぞれの視点からアパート投資をみた結果、「堅実なアパート経営」こそ成功への近道だと確信。
2006 年に(株)アイケンホームを設立、2014 年に(株)アイケンジャパンに商号変更し現在に至るまで、変わらぬ姿勢で堅実なアパート経営を提案し続けている。
これまでに500 棟以上のアパートを販売。
創業以来、年間平均入居率99 %以上を維持しているアパートは、成功オーナーを輩出し続け、オーナーから厚い信頼を得ている。

著者紹介

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

中島 厚己

幻冬舎メディアコンサルティング

本書は、アパート経営で、「毎月安定した収入を得ながら資産形成ができる」というノウハウが満載。なぜ、そんなことが可能なのか?入居率99%のアパート経営を提案し続けて10年の実績を持つ著者が、入居者が入り続けるエリアを厳…

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