投資の観点から見た「新築RC」のメリットとデメリット

前回は、「区分所有マンション」投資のデメリットについて説明しました。今回は、投資の観点から見た「新築RC」のメリットとデメリットを見ていきます。

アパートにするか、マンション(RC)にするか

区分所有を購入するよりは、一棟物を購入したほうが良さそうだと考えはじめた方が次に迷われるのが、アパートにするかマンション(RC)にするか、ということです。

 

お金さえあれば、新築RCが良いに決まっていると思われがちですが、不動産投資の観点から見れば、それが意外とそうでもありません。

 

新築アパートと新築RCで比較される方が多いため、ここではそれぞれのメリット・デメリットをお話しいたします。

 

●新築RCのメリット

①なんといっても完成したときのオーナーとしての誇りを感じられる

 

②躯体がしっかりしているため、災害に強い

 

③耐用年数が長い

 

④防音性が高い

 

⑤狭い土地でも、容積次第で上に伸ばすことができ、戸数を確保できる

 

⑥火災保険料が安い

躯体の耐久性の高さに比べ、設備の耐久性は低い

●新築RCのデメリット

①建築コストが高いため、借入期間を長くしなければ採算が合わない

(借入期間目安:40年~47年)

 

②エレベーターなどのメンテナンス費用がかかる

 

③1棟当たりの借り入れが多いため、小回りが利きにくい

 

④1部屋で事件が起きれば、全室に影響する

 

⑤躯体の耐久性の高さに比べ、設備の耐久性は低く、入居者ニーズとマッチする期間も短い

 

⑥20年~30年を過ぎる頃から、⑤の内容に悩まされるようになる

 

⑦コストが高いため、初期の家賃設定を高くしないと利回りが悪い

 

⑧償却年数が長い

 

新築RCは、耐用年数が50年~60年と長いのですが、それに比べて各部屋の設備の耐用年数が20~30年と短いことから、30年も経ったころからメンテナンス費用がかかってきます。

 

加えて、借りる人のニーズも20~30年経てば変容し、新築時は最先端であったお部屋も時代遅れとなることで、空室が目立つようになります。

 

これらを解決するために、大規模なリノベーションを行うか、そんなことをして今までの収益を吐き出してしまうくらいなら、いっそのこと売却する、と考える方が多いようです。

 

「投資」という観点から考えると、新築RCが良いとは一概に言いがたいようです。

本連載は、2016年11月30日刊行の書籍『新築アパート経営こそ副業の中の本業 成功の秘訣55』から抜粋したものです。その後の法律、税制改正等、最新の内容には対応していない場合もございますので、あらかじめご了承ください。

(株)アイケンジャパン 代表取締役

昭和40年、大分県生まれ。アパート経営歴18年、4 棟経営中。1985年賃貸会社に入社。仲介業の立場から業界の経験を積む。
1997年アパート販売会社に入社。建築企画のノウハウを蓄積する。経営者・オーナー・賃貸ショップ・管理会社それぞれの視点からアパート投資をみた結果、「堅実なアパート経営」こそ成功への近道だと確信。
2006 年に(株)アイケンホームを設立、2014 年に(株)アイケンジャパンに商号変更し現在に至るまで、変わらぬ姿勢で堅実なアパート経営を提案し続けている。
これまでに500 棟以上のアパートを販売。
創業以来、年間平均入居率99 %以上を維持しているアパートは、成功オーナーを輩出し続け、オーナーから厚い信頼を得ている。

著者紹介

連載成功の秘訣を伝授!「堅実なアパート経営」の進め方

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

新築アパート経営こそ 副業の中の本業 成功の秘訣55

中島 厚己

幻冬舎メディアコンサルティング

本書は、アパート経営で、「毎月安定した収入を得ながら資産形成ができる」というノウハウが満載。なぜ、そんなことが可能なのか?入居率99%のアパート経営を提案し続けて10年の実績を持つ著者が、入居者が入り続けるエリアを厳…

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