マンション経営ではどんな税金が節税できるのか?

マンション経営を始めるメリットのひとつに挙げられる節税効果。今回はマンション経営がなぜ節税効果を生むのかを見ていきます。

相続税対策としても有効なマンション経営

マンション経営を始めるメリットとして、権利的な収入とともに節税効果も知られています。では、実際に節税効果を期待できる税金は次の3つのうちどの税金でしょうか?

 

1.相続税 2.所得税 3.住民税

 

A.全部です。

 

<解説>

マンション経営による相続税対策は今がまさに旬です。2015年1月から相続税に対する基礎控除額が下図のように引き下げられました。これによって課税対象者が大幅に増える見込みです。

 

例:遺産総額が8,000万円で、相続人が妻と子ども2人の合計3人だった場合

 

【改正前の基礎控除額】5,000万円+1,000万円×3人 =8,000万円

遺産総額8,000万円-基礎控除額8,000万円=0円

⇒相続税は発生しない。

 

【改正後の基礎控除額】3,000万円+600万円×3人 =4,800万円

遺産総額8,000万円-基礎控除額4,800万円=3,200万円

⇒3,200万円に対して相続税がかかる。

この相続税の基礎控除額引き下げの対策として非常に有効なのがマンション経営なのです。

 

たとえば基礎控除後の現金を5,000万円持っていたとします。相続税額は5,000万円×20%(税率)-200万円(控除額)=800万円です。

 

しかし、この5,000万円で賃貸用マンションを購入していれば、相続する資産は約1,500万円と見なされます。なぜならマンションを相続する場合の資産価値は、固定資産税評価額となり、現金に対して約20%から30%になるからです。

 

その場合の相続税額は、(1,500万円-50万円(控除額))×15%(税率)=217.5万円
現金に比べ約580万円も節税できます。

損益通算で所得税・住民税を節税

所得税もマンション経営によって節税が可能です。サラリーマンなどほとんどの給与所得者は、がんばって稼いでも自動的に一定割合の所得税を納税することになります。

 

給与所得控除などを差し引いた課税所得が500万円なら20%、1,000万円なら33%です。しかし、給与所得者がマンション経営をした場合は、その年の課税所得からさらに申告上の赤字を差し引く損益通算ができるのです。

 

収入である家賃や礼金に対し、マンションの減価償却費やローンの利息、管理コスト、その他雑費などの経費を差し引きます。単純な年間のキャッシュフローとは違います。もし、マンション経営が確定申告上マイナス収支になってしまったとしても、確定申告を行うことでサラリーマンの収入と損益通算できるので、所得税の節税効果が生まれます。

 

たとえば課税所得が600万円の場合の所得税額は、600万円×約20%(税率)=120万円(※控除は考慮せず)です。しかし、仮にマンション経営の収支が申告上でマイナス60万円ならば、(600万円-60万円)×約20%(税率)=108万円(※控除は考慮せず)つまり60万円×約20%(税率)=12万円 の節税効果があるのです。

 

同様に住民税は一律10%なので 60万×10%=6万円 合わせて約18万円分の節税効果となります。損益通算の節税効果は、年収の多いサラリーマンほど大きくなります。

本連載は、2015年7月2日刊行の書籍『サラリーマンのためのマンション経営一問一答』(幻冬舎メディアコンサルティング)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
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連載一問一答で学ぶ「マンション経営」入門

株式会社青山メインランド 常務取締役

約3,500人におよぶ顧客の資産形成をサポートしてきた「不動産」と「投資」のエキスパート。2001年青山メインランドへ入社後、2010年常務取締役兼営業本部長に就任。2014年4月より同社における管理部門、事業部門、経営企画室の統括とともに、関東エリアを主体としていた同社において、大阪拠点の足がかりとなる株式会社メインランドジャパンの設立、および代表取締役に就任した。一見分かりにくく難解なマンション経営のノウハウを、初心者にもわかりやすく解説し、成功に導く実績は業界でも定評がある。現在も営業現場に立ち顧客の声に耳を傾け、商品や運営の改善に着手している。宅地建物取引士、アフィリエイテッド・ファイナンシャル・プランナー(AFP)。

著者紹介

サラリーマンのためのマンション経営一問一答

サラリーマンのためのマンション経営一問一答

福田 俊孝

幻冬舎メディアコンサルティング

現在20代、30代を中心に、日本人の多くは老後に不安を感じています。その理由のトップは「公的年金だけでは不十分」というもの。平成25年度の厚生年金受給権者の平均年金月額は約15万円ですが、この収入だけで現役時代の生活レ…

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