オフィスを住宅化して販売する「英国流」投資法のリターン

既存の商業用物件を住宅に改装して、転売あるいは賃貸に回す投資法が英国で流行しています。前回に引き続き、その投資スキームの概要をケース・スタディでお伝えします。

投資回収までにかかる時間をどう想定するか?

オフィスビルを購入したら、住居改装後の1ベッドルームと2ベッドルーム、それぞれの内装完成予想CGを作成し、販促活動を始めることを薦めています。いわゆる、完成前のオフプランの状態で買い手を探し始め、改装工事が完成した時には完売している状況が望ましいからです。

 

対象物件が建つ街の中心部から徒歩7分ほどの場所にある住宅デベロップメント(計50軒ほど)が、着工から9ヶ月間で完売しており、また街全体において良好なコンディションの1ベッドルームと2ベッドルームの供給が足りていない点を踏まえると、より良い立地にある対象物件では9ヶ月、保守的に考えても12ヶ月で完売することが予想できます。

 

したがって今回は、購入・改装・売却までにかかる時間を9ヶ月〜12ヶ月と想定しました。

 

ケース・スタディ(リターン編)

この投資から得られるリターンは、下記の通りと見込まれます。

 

税引前リターン
4,830,000ポンド(想定売却益) - 2,200,000ポンド(購入代金) - 1,129,300ポンド(改装・売却費用) = 1,500,700ポンド

 

売却益から購入代金や改装・売却にかかった費用を差し引いたリターンにはキャピタル・ゲイン税として20%が課税される。

 

税引後リターン
1,500,700ポンド × 20% = 300,140ポンド(キャピタル・ゲイン税)

 

よって、実質リターンは下記の通りとなる。

1,500,700ポンド - 300,140ポンド = 1,200,560ポンド

英国が抱える「恒常的な住宅不足」という問題

現在、イギリス、特に都市部では増え続ける人口に対して十分な住宅数が市場に供給されていません。住宅不足はイギリスでは恒常的な問題となっているため、地方自治体から商業施設、オフィス、倉庫を住居を住宅に改築する建築許可が、比較的、容易に取得することが出来ます。

 

このような背景から、イギリスでは”OFFICE TO RESI”(オフィスを住宅に改装)という投資スタイルが流行しています。

 

例外はありますが、今回のケース・スタディのように既存のオフィスを住宅に改築する場合には、床、天井、窓を改装せずにそのまま利用できるケースもあり、改装費用を少なく抑えることも可能です。また、改装作業が完了する前に、完成予想CGを使うなどして、オフプランで販売し、時間のロスを少なくしてリターンを受け取ることもできるのです。

 

今回のケースでは、改装後に各ユニットを売却するシナリオで解説してきましたが、売却せずに保有したまま賃貸に出し、家賃を得ていくという中長期的な投資もあり、その場合でも表面で6%〜8%の利回りを見込むことができます。改装→売却だけが選択可能なオプションではないのです。

 

ただ注意したいのは、このような投資機会では条件に合う物件が売りに出されてから1週間〜2週間で買手が見つかることも多い、という点です。今回のケースでは、購入者が物件を紹介されてから、9日間で購入を決断したことからも分かるように、迅速な意思決定と迅速な事務手続きが求められます。

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連載レジデンス&学生寮投資で注目集める「イギリス不動産」の魅力

ディフィニティブ不動産(Definitive Property Group Limited) 代表

1994年より不動産業界に携わる。不動産の売買、賃貸、管理に関する知識と経験を培った後、住宅開発部門において、住宅開発機会(既存の建物や土地など)の調達、投資戦略の考案と実現可能性の調査、購入手続き、地方自治体からの建築許可の取得、住宅建設のマネージメントなどを担当する。

2012年6月、自身の会社となるDefinitive Property Group Limitedを設立し、国内外の投資家へ英国になる一般住居、介護施設、学生寮などの不動産投資機会を販売している。その他にも一般のマーケットでは販売されていない、オフマーケットと呼ばれる住宅開発機会やロンドン中心部の高級住宅の売却も取り扱っている。
WEBサイト:http://definitivepropertygroup.com/jp/

著者紹介

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介護施設、学生寮、中古タウンハウスetc・・・注目集めるイギリス不動産投資の可能性

~世界有数の人気不動産マーケットの現状と最新投資案件

講師 清水泰輔氏
日時 2017年11月08日(水)
内容

・EU離脱の影響は? 英国住宅市場の最新事情

・ロンドンの住宅動向と投資先としてどう見るか?

・注目集める「介護施設」投資とは何か?

・購入時、保有時、売却時に必要なコスト&税金とは?

・ロンドン近郊都市「ルートン」の中古タウンハウスの魅力

会場 幻冬舎本社ビル内 セミナー会場

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