オフィスを住居に改装して転売する「英国流」の投資法

英国では、既存の商業用物件を購入し、住宅に改装して転売、賃貸に回す投資法が増えています。今回から2回にわたり、ケース・スタディでお伝えします。

住宅不足を背景に新たな投資スタイルが増加

現在イギリスでは、オフィスやパブなどとして使われてきた既存の商業用物件を購入し、建物の使用目的を一般住宅に変更して、外装と内装に改装を施して転売、もしくは賃貸に出す投資方法が増えてています。

 

その建物がある地方自治体(カウンシル)によって異なりますが、イギリスは住宅不足に悩まされているため、既存の商業用物件の使用目的を住宅用に変更するための建築許可を取ることが、これまでよりも簡単になってきています。

 

筆者もこれまでに商業用物件の販売を取り扱ってきましたが、その多くはインターネットや路面店舗で宣伝されない”オフ・マーケット”と呼ばれる投資機会です。今回ご紹介したいケース・スタディとなる取引でも、売却者が知り合いであったことからオフ・マーケットによる取引となりました。

 

対象物件は、ロンドンの新しいベッドタウンとして注目されている街の中心部にあるオフィスで、弊社が売却者側のエージェントとして購入者を探し、売却者の代理人として交渉をまとめたケースとなります。

 

購入者の希望により、このオフィスがある場所はお伝えできませんが、購入者がこの投資からどのようなリターンを受けることができたのかを、ケース・スタディとしてご紹介します。

ケース・スタディ(費用編)

購入価格:2,200,000ポンド (426,800,000円) 
*使用目的がオフィスである建物を住宅へ改築する場合、購入価格に対して20%のVAT(付加価値税)は適用されない。但し、購入者は事務弁護士を通じてHMRC(英歳入庁)が定める申請書をHMRCに提出する必要あり。

 

物件概要および許可申請
1.    対象物件は中心部に位置する既存オフィスの2階と3階部分
2.    屋根を拡張し、4階部分を増築することの建設許可
3.    オフィスから住宅へ改築することができる建設許可

 

改築の概要
既存の2階・3階部分のスペースに6戸の1ベッドルーム(リビング・キッチン+寝室1部屋)と18戸の2ベッドルーム(リビング・キッチン+寝室2部屋)を設ける。

また屋根を拡張することで4階部分となるフロアを増築し、6戸の2ベッドルームを設ける。

よって、2・3・4階部分には合計で6戸の1ベッドルームと24戸の2ベッドルームができる。

 

購入・改築・売却時にかかる経費
過去に住宅開発を行った経験を踏まえ、上記の条件に従って住宅に改築し、売却する際にかかる費用を下記のように想定。なお、改装費用についてはとても保守的な想定のもとに計算した。

 

事務弁護士費用:7,000ポンド (購入時)
土地印紙税:76,500ポンド(購入時)
改築費用:975,000ポンド)
仲介手数料:48,300ポンド (売却時)
事務弁護士費用:22,500ポンド (売却時)

経費総額:1,129,300ポンド

 

改装後の販売
これまでも当該立地において、住宅の販売を多く手がけてきた経験から、改装によってできた計30戸の部屋の、売却価格を下記の通りに想定。なお、下記の想定はとても保守的な計算である。

 

1ベッドルーム:145,000ポンド × 6戸 = 870,000ポンド
2ベッドルーム:165,000ポンド × 24戸 = 3,960,000ポンド

売却総額:4,830,000ポンド

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ディフィニティブ不動産(Definitive Property Group Limited) 代表

1994年より不動産業界に携わる。不動産の売買、賃貸、管理に関する知識と経験を培った後、住宅開発部門において、住宅開発機会(既存の建物や土地など)の調達、投資戦略の考案と実現可能性の調査、購入手続き、地方自治体からの建築許可の取得、住宅建設のマネージメントなどを担当する。

2012年6月、自身の会社となるDefinitive Property Group Limitedを設立し、国内外の投資家へ英国になる一般住居、介護施設、学生寮などの不動産投資機会を販売している。その他にも一般のマーケットでは販売されていない、オフマーケットと呼ばれる住宅開発機会やロンドン中心部の高級住宅の売却も取り扱っている。
WEBサイト:http://definitivepropertygroup.com/jp/

著者紹介

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