住所とは異なる点に注意――土地の所在地を示す「地番」とは?

不動産の登記は、不動産の所在地を示す「地番」を基に行われます。今回は、一般に馴染み深い住居表示(住所)とは異なる地番についてお伝えします。※本連載は、不動産コンサルタントの山本芳治氏の著書、『増補改訂版 公図・不動産登記簿の読み方・調べ方』(ビジネス教育出版社)の中から一部を抜粋し、不動産登記簿と公図の調査方法をご紹介します。

地番と住居表示(住所)は関係がない

住居表示というのは、私たちが日常使う、郵便物の届く住所のことです。昭和37(1962)年に施行された「住居表示に関する法律」に基づいて行われ、住所から場所の特定を容易にしたり、郵便物を配達しやすくすることを目的にした制度です。町名の変更を伴い、区画整理と一緒に行われることが少なくありません。たとえば、○○一丁目2番3号(○○1―2―3)という住所のとき、町名は「○○一丁目」で、「2」あるいは「2番」を街区符号、「3」あるいは「3号」を住居番号といいます。


これに対して地番は、土地の場所を特定するために登記所が定めた番号で、住居表示とは何の関係もありません。住居表示が実施された地域でも登記上では地番で表わされ、地番が消滅することはありません。


(例)実施前:住所・登記上とも「○○1234番地」

   実施後:住所は「××町一丁目2番3号」、登記上は「××町一丁目1234番地」


そして、建物を特定するために登記所で定めた番号が、家屋番号です。原則として建物の敷地の番号(土地の地番)と同一の番号としています。したがって、地番がわかれば家屋番号もわかることになります。


なお、一つの町を複数の町や「丁目」に分割したりするが地番は変更しないことを町名整理といい、住居表示とは異なります。


(例)実施前:住所・登記上とも「△△5678番地」

   実施後:住所、登記上とも「△△一丁目5678番地」

住居表示しかわからない場合はどうするか?

ケース1

「新規取引の株式会社A社から融資の申込みがあった。A社の事務所は賃貸ビルに入居している。社長が、土地・建物等の不動産を持っているかどうか直接ご本人には尋ねにくいので、こちらで事前に調査しておきたい」


「融資先のB商店から、連帯保証人を甲から乙に変更したいとの申し出があった。乙の資産を調査したい」


「融資先のC株式会社の社長の不動産を担保にとりたいと思うが、社長の住んでいる一戸建ての家が自己所有の物件かどうかわからない。社長に話せば、『何だ、担保をとるのか』『オレを信用できないのか』などと言われそうである。なんとか独自に調べておきたい」


以上のようなケースで、その人の住んでいる住居表示はわかっていますが、地番はわからない、というような場合です。


また、職場で、「住居表示しかわからないが不動産登記簿をとってきてくれ」などといわれた経験を皆さんもお持ちかと思います。このような場合、どうすればよいでしょうか。


たとえば、住居表示が実施されて「横浜市中区山下町4丁目1番1号」となっており地番がわからない場合(この土地の地番は「横浜市中区山下町4丁目204番地」で、登記簿はこの地番を書いて請求します)、不動産登記簿の交付を受けるときに、住居表示の住所を書いて申請書を提出しても登記所では受け付けてくれません。よく登記所の窓口で職員から「地番を書いてください」と言われている光景を見かけます。また、登記所の掲示等にも「住居表示番号は地番とは違います。登記簿の請求は地番を書いてください」と注意書きが貼り出されています。


それでは、どうすればこの住居表示から地番を探すことができるでしょうか。第一の方法は、市区町村の住居表示の係に問い合わせて、住居表示に該当する「旧住所」を教えてもらうことです。電話で回答してくれます。


もっとも、登記所にも「新旧住所の対照表」が備えてありますので、そこで自分で調べることもできます。住居表示が実施されていないところは、このように区別されていませんので「そのままとれます」と返答が返ってきます。郵送でも登記簿はとれることになっていますが(このときは、収入印紙を貼った申請書のほか、返信用封筒に切手を貼って入れてください)、事前に市区町村に地番を確かめてから送ることが必要です。


なお、登記所で発行される、従来の登記簿謄本にかわる登記事項証明書は、最寄りの登記所から全国の登記所に請求し取り寄せることもできます。


第二の方法は、住居表示と地番の入った住宅地図があります(『住居表示地番対照住宅地図』(株)ゼンリン)。これから自分で探すこともできます。この地図は登記所にも備えてありますので、そこで見ることができます。

建物を新築しても登記をしないままのケースも・・・

ケース2

さて、もっと困ったケースもあります。東京都の都心の一等地に7階建てのビルがあります。所有者や、抵当権がついているかどうかの確認をすることにしました。住居表示はもちろんわかりますが、それを頼りにケース1の手続で土地や建物の登記簿をとることにしました。土地の登記簿はとることができましたが、建物の登記簿をとることができません。登記所で聞くと、登記されていないというのです。いわゆる未登記の建物だったのです。


このような場合は、市区町村の固定資産税課に足を運んで「家屋課税台帳」から調べることになりますが、納税者のプライバシー保護ということから本人確認が厳格になり、閲覧するにも納税者本人(その資産の所有者)か、本人の代理人でなければできません。結局、本人から聞かざるを得ません。本来は、建物を新築したら、1カ月以内に建物の表示登記をしなければなりません。


現実は、融資を受ける必要がない場合など、新築しても表示登記をしていないケースがあります。閣僚の資産公開の中で、大臣の建物が12年間未登記であったとか、実際は宅地なのに畑のままで地目の変更登記をせず、貸し駐車場として納税額も安いままだったなどと大きく報道されたこともあります。


なお、当然のことながら地番を知る一番よい方法は、次回以降で説明する所有者の登記済証(権利証)を調べることです。

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連載今日から使える公図・不動産登記簿の調べ方・読み方

登記と金融実務研究会 代表・不動産コンサルタント

1958年、信州大学卒業。1993年、芝信用金庫に35年間勤務の後定年退職。現在、登記と金融実務研究会代表・不動産コンサルタント。金融法学会会員。

著者紹介

増補改訂版 公図・不動産登記簿の 読み方・調べ方

増補改訂版 公図・不動産登記簿の 読み方・調べ方

山本 芳治

ビジネス教育出版社

契約書および登記申請書からの読み取り方。手続法である不動産登記法だけでなく実体法である民法の学習にも役立つ。

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