「譲渡所得」が発生しにくい不動産譲渡のケースとは?

前回は、プライベートカンパニーの活用においては見逃せない「譲渡所得税」について説明しました。今回は、バブル期に購入した物件を例に、「譲渡益」と「譲渡損」の関係を見ていきます。

バブル期に購入など「含み損」のある物件を活用

今回は、「譲渡益」と「譲渡損」の関係について、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

個人が保有する不動産をプライベートカンパニーに譲渡する場合、譲渡所得が発生しにくいケースには次のようなものもあります。

 

日本がバブル経済に沸いた1980年代後半、もしくはまだ不動産が高かった90年代前半に、不動産を割高で買った人は、現在でもまだ含み損が出ているはずです。そのような、含み損が出ている物件と先祖代々からの土地を、同時に親から子どもが設立した会社に売却してしまう。そんな方法を使うことで含み損と譲渡益を相殺することができます。

 

譲渡損益はそれだけで損益通算できますから、場合によっては譲渡所得はゼロになるケースもあります。現物出資の場合でも同じように譲渡損益で計算されます。

 

さらに、これらの手続きは法人を設立する過程で、父親と母親、子どもも納得ずくで進めていくことになります。実際に相続の状況になっても、円滑な相続になることはいうまでもありません。円滑な相続と節税――この2つを実現してくれるのが、プライベートカンパニー設立のメリットというわけです。

個人所有のままの相続は無理になりつつある

こうした方法は、昔から行われていたオーソドックスな節税法ですが、最近は税務署も相続税対策を封じる手段をいろいろ考えてきます。特に、相続財産を個人所有のまま相続させることには無理がある時代になりつつあります。

 

かといって、法人設立という方法もひとりでやるには難易度が高いだけに、きちんとした準備期間を使って実行しないと失敗する可能性もあります。

 

詳細は後述しますが、相続開始前3年以内に法人に譲渡した物件は、相続税評価ではなく取得価格を使った純資産価額方式で計算されてしまうのも、そうした相続税対策封じのひとつといってよいでしょう。つまりは、税理士に相談して早めに行動を起こすことが重要になってくるということです。

本連載は、2013年8月2日刊行の書籍『相続税は不動産投資と法人化で減らす』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

ソリッド(株) 代表取締役社長

1965年生まれ。マンションデベロッパー、財閥系不動産仲介会社等を経て、不動産会社を設立。投資のアドバイスや上場企業へのコンサルティング等、難易度の高い業務を手掛ける。2001年に収益不動産のコンサルティングおよび不動産売買を主な業務とするソリッド(株)を設立。一棟投資物件検索サイト「家賃どっと入りコム」の運営や相続専門の相談も受け付けている。

著者紹介

富田隆史税理士事務所、A&Tコンサルティング(株) 代表取締役

1969年生まれ。2003年1月に富田隆史税理士事務所を設立。その後、不動産鑑定士と税理士のダブルライセンスを強みとし、2006年にA&Tコンサルティング(株)を設立。資産税に特化し、不動産鑑定・税務コンサルティングを精力的に行っている。また、法人を活用した相続税対策や不動産投資など、資産家向けセミナー講師としても活躍している。

著者紹介

連載プライベートカンパニーの設立で相続税を節税する方法

相続税は不動産投資と法人化で減らす

相続税は不動産投資と法人化で減らす

成田 仁,富田 隆史

幻冬舎メディアコンサルティング

従来より相続税対策として考えられてきた、アパートや小規模ビルなどの建設。しかし、それこそがリスクをもたらしているかもしれないとしたら……。 本書は、持て余している土地を収益性の良い賃貸物件に買い替える不動産投資…

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