入居率アップだけではない!? 「光ファイバー」の導入メリット

今回は、入居率を高めるだけではない「光ファイバー」の導入メリットを見ていきます。本連載は、株式会社タカ・コーポレーション代表取締役、中村 隆氏の著書『続・究極の不動産投資術』(株式会社タカ・コーポレーション)の中から一部を抜粋し、不動産の購入から、入居者募集、物件の維持管理まで、「究極の不動産投資術」の具体的な内容を解説します。

「インターネット使用料金」が家賃以外の新たな収益に

小山のマンションはインターネットし放題にするのに最初に138万円かかりました。この費用は前に勤務していた証券会社の株を1000株売却して調達しました。

 

後は毎月2万8000円の費用しかかかりません。

 

58室の光ファイバーのインターネット使用料金が毎月たったの2万8000円です。以前からの入居者には毎月2000円でインターネットし放題のサービスをご提供しています。全58室中48室(2009年10月)実際に利用しています。私の損得勘定では2000円が48室利用で毎月9万6000円入り、2万8000円出るので差引6万8000円の利益になります。これもいい設備収入です。

 

それに顧客満足度も上がります。素晴らしい私のパートナーとなっています。やはり入居者が入居して何の手続きもなく入居した瞬間からインターネットが使用できるマンションは、他のマンションと比べて断然魅力があることは確かです。そして私は新規の入居者には別途2000円をもらわずに最初から家賃に加えました。これはどう意味があるのでしょうか?

 

皆様も一度考えてみてください。今大半の大家は家賃の値下げに苦しんでいるのが現状です。しかし部屋に付加価値を付けてお得感を内見者に感じてもらえば家賃を値上げしても入ってくれます。それと実はもう一つ重要な事実があります。家賃が上がり年間の家賃収入も上がると投資用不動産の価値も上がるという事実があるのです。利回りという物差しで考えればわかりやすいです。

家賃を上げることで、物件の「資産価値」も上がる

小山のマンションを例として説明します。1億6000万円の物件で部屋数が58室で家賃が1室3万円としましょう。3万円が58室で月174万円で年間2088万円となります。利回りは2088万円を1億6000万円で割って計算します。すると13%となります。

 

次にインターネットし放題にして家賃を2000円ずつ値上げした場合を検討しましょう。この場合家賃は2000円アップして3万2000円になります。3万2000円が58室で月180万6000円となり年間2220万円の家賃収入になります。

 

このマンションを利回り13%の物件として市場にだした場合の価格はどうなりますか? 上がりますか? 下がりますか? 動きませんか? さあ皆様考えてみましょう。

 

この価格の計算式は年間家賃総額を13%で割って求めます。2220万円を13%で割ると1億7076万円となります。家賃を2000円値上げすることによってマンションの価値が、1076万円バリューアップしました。138万円の設備投資をすることによって毎月6万8000円の利益を得てかつマンション価値も1076万円上がったわけです。

 

家賃をどんどん値下げしていくとこれとは逆の効果があります。すなわち毎月の家賃収入の減少に加えてアパートの価値も一緒に下がっていきます。正に負のスパイラルです。デフレの負のスパイラルと同様に悪循環に陥ります。決してそうならないように設備投資をうまくしてください。そしてできる限りアパートをきれいな状態に保ってください。

 

インターネット付き、冷蔵庫付き、電子レンジ付き、といろいろ付加価値を付けて家賃をアップする努力をしてください。その方が資産価値がアップして毎月入る家賃収入も多くなるのでぜひ現在大家の皆様は検討してください。

本連載は、2012年3月20日刊行の書籍『続・究極の不動産投資術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載満室経営のノウハウを公開! 究極の不動産投資術

株式会社タカ・コーポレーション 代表取締役

1958年生まれ。京都育ち。
1982年中央大学法学部卒業後、大手証券会社に就職する。
サラリーマン時代に宅地建物取引主任者の資格、証券アナリストの資格、CFP の資格を取得する。
2005年2月に銀座で1LDK のマンションを購入して、不動産業を開始する。同年7月に神奈川県相模原市に2棟のアパートを購入し、同年9月に同県厚木市に1棟のマンションを購入する。
2006年7月に栃木県小山市に1棟のマンションを購入して全室94室のオーナーになる。
同年11月に長年勤めた会社を退職して(株)タカ・コーポレーションの代表取締役社長に就任する。
2011年3月、(株)リストワールインターナショナル(北海道知事 石狩(1) 第7829 号)代表取締役に就任する。

2014年から2015年にかけて個人所有の不動産を全て売却する。
2014年から株式会社タカコーポレーション名義で競売にて地方の割安物件を購入し始める。
2015年6月株式会社タカコーポレーション本社を目黒区から港区赤坂に移転する。
2016年1月東京都の経営革新計画にかかわる承認(安価な賃貸住宅の提供)を取得する。
現在保有物件は北海道に40室マンションを2棟、8階建てビル1棟、4階建てビル1棟、ホテル1棟をはじめ
秋田県に40室、マンションを2棟、5階建てビル1棟、戸建てを2戸
青森県に戸建てを1戸、
岩手県に40室マンションを2棟、戸建てを2戸、
宮城県に戸建てを1戸、
新潟県に4階建てビル1棟、ペンション1棟、
富山県に戸建て1戸、
群馬県に2階建てビル1棟、戸建て3戸、
神奈川県に戸建て1戸、
静岡県に3000坪の土地、旅館1棟

地方の自社保有物件の管理は東京本社で行い、防犯カメラ設置によりリアルタイムの現地の様子を把握するとともに、部屋の掃除等のため1週間から2週間、現地に出張もしている。
このような今までの経験やノウハウを活かし全国の大家さんの不動産賃貸経営の相談に応じ支持を得ている。
現在、全国の大家さんの無料相談・業者紹介・火災保険見積もり・投資用不動産購入相談・仲介業を営む。

■タカ・コーポレーション
http://www.taka-corporation.net/

著者紹介

続・究極の不動産投資術

続・究極の不動産投資術

中村 隆

株式会社タカ・コーポレーション

貯蓄ゼロから年間5,000万円の家賃収入を得られるまでの実体験を惜しげもなく公開! 実践で使えるノウハウが凝縮された一冊。 ○本書のポイント ・不動産投資は最初に設置するまでが手間がかかるが、一度設置すれば24時間365日…

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