オーナー自らが「物件情報の露出」に取り組む空室対策

今回は、オーナー自らが「物件情報の露出」に取り組む空室対策を見ていきます。本連載は、株式会社タカ・コーポレーション代表取締役、中村 隆氏の著書『続・究極の不動産投資術』(株式会社タカ・コーポレーション)の中から一部を抜粋し、不動産の購入から、入居者募集、物件の維持管理まで、「究極の不動産投資術」の具体的な内容を解説します。

リストをもとに不動産会社に電話をかけていく

効率よく業者にマンションを紹介する方法を紹介します。私はまず所有しているマンション所在地周辺の不動産会社をインターネットで徹底的に調べ、そのリストを作成します。そして今週の日曜日にマンションに行く予定をたてて、リストを見ながら不動産会社に順番に電話をかけていきます。そしてマンションに来てもらうようにお願いします。そして現地で部屋の中とか案内するからカメラを持参するように言ってアポイントをとっていきます。できるだけ多くの不動産会社に見に来てもらうため30分おきにアポイントを入れていきます。

 

10時から12時までに5件、そして部屋の中で昼食をとって、13時から16時までで8件、合計13件の不動産会社を案内します。その結果不動産会社の営業マンと面談して名刺交換できて、いろいろな情報も取得できます。

 

非常に効率よく不動産会社にアピールできます。不動産会社を選ぶ方法はヤフーの不動産サイトから選びます。その方がインターネット上に自分の物件を載せてもらえる可能性が高まります。入居者募集の最重要課題は自分の物件をいかに多くの世間の目にとまるように工夫するかです。それは露出度をいかに最大限にあげることができるかにかかっています

 

いくら最高のマンションを所有していても露出度が極端に低い場合、例えば、一つの不動産会社にしか情報がなく、しかもその不動産会社がインターネット上で物件を紹介しておらず、もっぱら店頭に来るお客様だけに紹介している場合は最悪です。その場合の露出度は限りなくゼロに近いといっても過言ではありません。

 

露出度を上げるために必要最低限やらなければならないことを言います。不動産会社に紹介すると同時に不動産会社にインターネットに載せることを依頼することと、できれば部屋探しの無料の雑誌にも掲載してもらうことです。そうすることによって部屋を探している人の目にとまりやすくなり一応部屋の中を見てみようとなり、初めて案内できるのです。

 

したがってまずは部屋を探している人の目に1人でも多くとまることに専念してください。そうすれば部屋を内見してくれる人がそれだけ多くなります。内見者が現地に行って部屋の中を見て納得してもらって初めて、入居申し込みがはいるのです。この案内をするまでが非常に重要な過程といえます。いかに多くの人を内見まで持っていくかが入居者募集の要になるのです。このことは何度でも言いますが絶対に忘れないでください。直近3カ月間も内見者が1人もいないマンションオーナーは湯の中の蛙状態です

 

蛙を熱い湯の中に突然いれると熱くて飛び出してしまいますが、水を徐々に温めて熱くしていくと蛙は熱くなっていくのに気が付かず、逃げるチャンスを失って最終的にはゆで上がって死んでしまうそうです。知らず知らずのうちに家賃収入が減り気が付いてみれば毎月の返済もできない状態になっているのとよく似ています。3カ月も内見がない状態は異常だといえます。

不動産会社の営業マンに嫌われたら大家は廃業!?

この場合は複数の原因があると考えられます。それを知るためにもまずは不動産会社に行き状況をよく聞いてください。私の考えられる原因としては、不動産会社の案内したい優先順位が最下位になっていることが考えられます。営業マンもすべてのアパートを案内することは物理的にいってできないので、おのずと優先的に案内する物件を先に案内していくことになります。まずは自社管理の物件が優先されることになるでしょう。

 

案内するにはあまりにも部屋が汚れていて、どうせ案内しても断られるだけと営業マンに見放されている場合は、内見者は現れることは当分の間ないでしょう。設備が故障したのを直していなかったり、クロスの張り替えもしていなくて前入居者の匂いやタバコの匂いが残ってたりする場合も案内する気も起こらないでしょう。

 

不動産会社の営業マンとの信頼関係が崩壊してまったく嫌われている場合、これこそが最悪の状態といえます。入居者を募集するのは営業マンです。彼らから嫌われたら大家業も廃業になります。もしその兆候があるのなら態度や接し方をすぐに改めてください。営業マンを神様と思ってください。営業マンの機嫌をとって信頼回復にまい進してください。これだけは本当に命取りになります。

本連載は、2012年3月20日刊行の書籍『続・究極の不動産投資術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載満室経営のノウハウを公開! 究極の不動産投資術

株式会社タカ・コーポレーション 代表取締役

1958年生まれ。京都育ち。
1982年中央大学法学部卒業後、大手証券会社に就職する。
サラリーマン時代に宅地建物取引主任者の資格、証券アナリストの資格、CFP の資格を取得する。
2005年2月に銀座で1LDK のマンションを購入して、不動産業を開始する。同年7月に神奈川県相模原市に2棟のアパートを購入し、同年9月に同県厚木市に1棟のマンションを購入する。
2006年7月に栃木県小山市に1棟のマンションを購入して全室94室のオーナーになる。
同年11月に長年勤めた会社を退職して(株)タカ・コーポレーションの代表取締役社長に就任する。
2011年3月、(株)リストワールインターナショナル(北海道知事 石狩(1) 第7829 号)代表取締役に就任する。

2014年から2015年にかけて個人所有の不動産を全て売却する。
2014年から株式会社タカコーポレーション名義で競売にて地方の割安物件を購入し始める。
2015年6月株式会社タカコーポレーション本社を目黒区から港区赤坂に移転する。
2016年1月東京都の経営革新計画にかかわる承認(安価な賃貸住宅の提供)を取得する。
現在保有物件は北海道に40室マンションを2棟、8階建てビル1棟、4階建てビル1棟、ホテル1棟をはじめ
秋田県に40室、マンションを2棟、5階建てビル1棟、戸建てを2戸
青森県に戸建てを1戸、
岩手県に40室マンションを2棟、戸建てを2戸、
宮城県に戸建てを1戸、
新潟県に4階建てビル1棟、ペンション1棟、
富山県に戸建て1戸、
群馬県に2階建てビル1棟、戸建て3戸、
神奈川県に戸建て1戸、
静岡県に3000坪の土地、旅館1棟

地方の自社保有物件の管理は東京本社で行い、防犯カメラ設置によりリアルタイムの現地の様子を把握するとともに、部屋の掃除等のため1週間から2週間、現地に出張もしている。
このような今までの経験やノウハウを活かし全国の大家さんの不動産賃貸経営の相談に応じ支持を得ている。
現在、全国の大家さんの無料相談・業者紹介・火災保険見積もり・投資用不動産購入相談・仲介業を営む。

■タカ・コーポレーション
http://www.taka-corporation.net/

著者紹介

続・究極の不動産投資術

続・究極の不動産投資術

中村 隆

株式会社タカ・コーポレーション

貯蓄ゼロから年間5,000万円の家賃収入を得られるまでの実体験を惜しげもなく公開! 実践で使えるノウハウが凝縮された一冊。 ○本書のポイント ・不動産投資は最初に設置するまでが手間がかかるが、一度設置すれば24時間365日…

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