不動産購入では「絶対に固定金利を選ぶべき」と痛感した経験談

今回は、不動産購入では「絶対に固定金利を選ぶべき」と痛感した筆者の経験をお伝えします。本連載は、株式会社タカ・コーポレーション代表取締役、中村 隆氏の著書『続・究極の不動産投資術』(株式会社タカ・コーポレーション)の中から一部を抜粋し、不動産の購入から、入居者募集、物件の維持管理まで、「究極の不動産投資術」の具体的な内容を解説します。

金利変動リスクを「借りた側だけ」が負う変動金利の選択

借入金利は固定から変動には変更できますが、変動から固定には変更できないので注意が必要です。今のようなデフレ経済で長期金利も低く抑えられている時期は固定金利を選択する方がいいと私は思います。1%強ないし2%違っても絶対に固定にするべきだと思います。なぜかといいますと私の苦い過去の経験から説明します。

 

私はブラックマンデーの翌年の1988年に京都に木造の築30年の一軒家を買いました。初めての不動産購入です。当時の住友不動産販売の仲介で買いましたので、当然提携銀行である当時の住友銀行から2100万円借入しました。当時あまり固定金利や変動金利に関心はなくて、銀行に勧められるままに固定金利より金利が低い変動金利で融資の申し込みをしてしまいました。これが悲劇の始まりになろうことは当時の私にはまったく予想できませんでした。

 

一般的には毎月返済額の低い、すなわち金利の低い変動金利を選択します。その方が借りる側に有利ですし、貸す側の銀行も金利が後々上がるリスクをヘッジする(保険にかける)ためにも有利です。変動金利を選択することは、金利変動リスクを借りた側だけもつことを意味します

 

私は銀行からお金を借りて当初の3年くらいは何事もなく普通に返済していました。しかしその後、経済情勢が悪化して金利が徐々に引き締められていきました。当初3%だった変動金利がついに7%以上にまで上昇してしまいました。私の想定外のことが起こってしまいました。すなわち金利が大幅に上昇することによって元金がまったく減らず、払うべき利息が返済額を上回り未払い利息が発生したわけです。

 

毎月一生懸命に返済しても元金が減らずに逆に元金が増えていきました。私はもう気がおかしくなりそうでした。自分ではコントロールできない現実の中、私はただ金利が下がってほしいという淡い期待だけで当時を過ごしていました。私にはもしかしたら一生かかってもこの家のローンは返済できないのではないかと真剣に悩んでいました。その後4、5年経つと私の祈りは天に届いたのか金利はまた徐々に下がっていき、以前のように元金が少しずつ減っていくようになり、銀行から送られてくる返済表を見ながらほっとしたことを今でもよく覚えています。

 

【図表】政策金利の推移

政策金利の推移 日本経済新聞2010(平成22)年2月6日掲載
日本経済新聞2010(平成22)年2月6日掲載

「自分でコントロールできない」金利の変動リスク

ここで読者の方に言いたいです。変動金利を選択した場合、もし返済期間内に金利が大きく上昇すると、予定通り元利金返済していても自分のコントロールできない要因で元金が一向に減らない事態になってしまう可能性があることは、前もって知っておいても損はしません。むしろ肝に銘じてください。私は過去にこういう苦い経験をしてきましたので、「アパート経営をしている間にまたそういう目にあったらどうしよう」と思うと、迷わず固定金利で長期借入を選択しました。このことで完全に金利上昇リスクを自分ではなく銀行に持ってもらい、私から一つのリスクが消え去りました。リスクは一つでもない方が安心して余裕を持ってより健康的にアパート経営に専念できます。これは非常に精神衛生上良いことです。

 

以上契約する時に特に注意しなければならない点を4点書きました。またいうまでもなく金利上昇リスクをご自身でリスクテイクできる自信のある方は自己責任で契約してもらって結構です。

 

読者の方は大事な時間を使って本連載を読まれているので、私の過去の失敗例から少しでもキャッシュフローにプラスになることを吸収してほしいと私は強く思っています。

 

私の経験をもう一ついいますと、私は証券会社に24年間いました。この間、いろいろなリスクと一緒にお客様と対峙していました。それは価格変動リスク、信用取引の待ったなしの期限のリスク等です。お客様には大変ご迷惑を何度もおかけしたことは私の心を痛めました。お客様のご心労を思い、どうにかしてリスクを減らせないかを常に考えていました。すなわちリスクをヘッジできるものはないかです。幸い証券会社の商品にはリスクヘッジできるものがいろいろありました。

 

そこで今度はアパート経営に関してはどんなリスクがあるのかを徹底して検討してみました。私は、全国の大家業をしている方やこれから大家業をする方、また不動産投資に関心ある方に事前にリスクを知ってほしいのです。

本連載は、2012年3月20日刊行の書籍『続・究極の不動産投資術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

株式会社タカ・コーポレーション 代表取締役

1958年生まれ。京都育ち。
1982年中央大学法学部卒業後、大手証券会社に就職する。
サラリーマン時代に宅地建物取引主任者の資格、証券アナリストの資格、CFP の資格を取得する。
2005年2月に銀座で1LDK のマンションを購入して、不動産業を開始する。同年7月に神奈川県相模原市に2棟のアパートを購入し、同年9月に同県厚木市に1棟のマンションを購入する。
2006年7月に栃木県小山市に1棟のマンションを購入して全室94室のオーナーになる。
同年11月に長年勤めた会社を退職して(株)タカ・コーポレーションの代表取締役社長に就任する。
2011年3月、(株)リストワールインターナショナル(北海道知事 石狩(1) 第7829 号)代表取締役に就任する。

2014年から2015年にかけて個人所有の不動産を全て売却する。
2014年から株式会社タカコーポレーション名義で競売にて地方の割安物件を購入し始める。
2015年6月株式会社タカコーポレーション本社を目黒区から港区赤坂に移転する。
2016年1月東京都の経営革新計画にかかわる承認(安価な賃貸住宅の提供)を取得する。
現在保有物件は北海道に40室マンションを2棟、8階建てビル1棟、4階建てビル1棟、ホテル1棟をはじめ
秋田県に40室、マンションを2棟、5階建てビル1棟、戸建てを2戸
青森県に戸建てを1戸、
岩手県に40室マンションを2棟、戸建てを2戸、
宮城県に戸建てを1戸、
新潟県に4階建てビル1棟、ペンション1棟、
富山県に戸建て1戸、
群馬県に2階建てビル1棟、戸建て3戸、
神奈川県に戸建て1戸、
静岡県に3000坪の土地、旅館1棟

地方の自社保有物件の管理は東京本社で行い、防犯カメラ設置によりリアルタイムの現地の様子を把握するとともに、部屋の掃除等のため1週間から2週間、現地に出張もしている。
このような今までの経験やノウハウを活かし全国の大家さんの不動産賃貸経営の相談に応じ支持を得ている。
現在、全国の大家さんの無料相談・業者紹介・火災保険見積もり・投資用不動産購入相談・仲介業を営む。

■タカ・コーポレーション
http://www.taka-corporation.net/

著者紹介

連載満室経営のノウハウを公開! 究極の不動産投資術

続・究極の不動産投資術

続・究極の不動産投資術

中村 隆

株式会社タカ・コーポレーション

貯蓄ゼロから年間5,000万円の家賃収入を得られるまでの実体験を惜しげもなく公開! 実践で使えるノウハウが凝縮された一冊。 ○本書のポイント ・不動産投資は最初に設置するまでが手間がかかるが、一度設置すれば24時間365日…

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