節税効果がより高まる「法人への不動産の移転」

相続財産の節税と円滑な遺産分割は、地主の方にとって頭の痛い問題でしょう。本連載では、法人化することで資産家、特に地主の方の財産を守るノウハウをわかりやすくご紹介します。

不動産は「法人」で管理するのがもっとも有効

相続税対策には、相続発生直前に不動産を購入するなどの緊急対策もありますが、人口減少などの不動産リスクが予想される中、アパート、マンションを活用した相続税対策を行うためには、「法人化」がもっとも有効な選択肢だといえます。ここではその法人化について、具体的な方法について見ていきましょう。

 

まず法人(不動産管理法人)を設立する場合、不動産の管理だけを行わせるのか、運営するアパート、マンションの所有権も移転するのかを検討する必要があります。また、このほかにサブリース(転貸)という選択肢も考えられます。

[図表]不動産管理法人のタイプ
[図表]不動産管理法人のタイプ

サブリースとは、不動産管理法人に一括で賃貸し、そこからさらに第三者に転貸する方式です。管理だけを行わせる場合(サブリースの場合も含む)には、アパート、マンションから得られる賃料は個人事業のときと同様に、個人の口座に入ってくることになります。

 

そして、法人に対しては所定の管理料を支払うことになります。この管理料が、さらに役員報酬や従業員給与として本人や家族に分配されることになります。したがって、所得分散等の節税効果は管理料相当額だけにしか生じないことになるわけです。

 

一方、アパート、マンションの所有権を法人に移転した場合には、賃貸事業から得られた収益はすべて法人に帰属することになります。つまり、賃料全額に対して所得分散の効果が及ぶことになるわけです。

所有権も法人に移転するのが得策

このように、所得分散の効果をより高めるのであれば、すなわち節税効果を最大限に上げたいのであれば、不動産の管理を行わせるだけでなく、その所有権も法人に移転するほうが得策であるといえるでしょう。

 

なお、管理だけを行わせる場合には、法人に支払う管理料について注意が必要となります。適正管理料の額は裁判等で争われることが多く、判例等によれば賃貸収入の4~7%程度(サブリースの場合は6~12%程度)であれば問題ないようです。管理料の額が過度に多いと税務当局に税金逃れを疑われるおそれがあるかもしれません。

 

また、このように形式を整えたうえで、さらに実体も形式に合わせることが求められます。すなわち管理料に見合った管理が現実に行われるように十分な注意を払う必要があるでしょう。

本連載は、2014年11月27日刊行の書籍『地主の相続財産は法人化で残す』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

小澤 豊

税理士法人ティーアンドエス 会長

1950年生まれ。1983年に埼玉県上福岡市で税理士登録開業し、1995年から川越市に事務所を開設。2010年、税理士法人ティーアンドエス設立。 埼玉県内で30年以上税理士として活躍し、特に都市近郊の地主に向けた相続税対策については知識・経験が豊富。

著者紹介

川本 泰正

税理士法人ティーアンドエス 所長

1966年生まれ。平成元年、慶応大学経済学部卒業。その後、海外留学をし、一般企業にて国内海外の不動産開発にかかわる。 平成8年、税理士試験合格。平成11年、さいたま市にて税理士登録開業。

著者紹介

連載株式会社、合同会社、一般社団法人――最適な法人化で徹底節税

地主の相続財産は法人化で残す

地主の相続財産は法人化で残す

小澤 豊,川本 泰正

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