不動産管理会社を選定する際に確認すべき「3つの条件」

今回は、不動産管理会社を選定する際に確認すべき「3つの条件」を見ていきます。本連載は、不動産投資コンサルタントである桜木大洋氏の著書、『自己資金0円からはじめる不動産投資』(青月社)の中から一部を抜粋し、自己資金ゼロからアパートを取得した経緯から、資産8億円を得るまでに至った不動産投資の成功事例をお伝えします。

物件の管理は「専門業者」に依頼するのがベスト

物件を維持するには、それを管理する人の腕前が大変重要です。いかに優秀な管理会社と組むかが、賃貸経営の命運を分けると言っても過言ではありません。

 

管理会社の役割

・お金の管理……賃貸料、更新料、敷金などの管理・送金業務

 

・建物管理………清掃、メンテナンスなど、建物を維持する業務

 

この2つに加えて、管理会社に入居者の募集も依頼します。

 

昔の大家さんは、この管理をすべて自分でやっていました。でも、今の時代はそれぞれの専門の会社が何千とあります。それぞれノウハウ化、システム化して、プロフェッショナルな仕事として確立しています。素人がいろいろやってみても手間がかかるだけですから、専門業者に頼むのがベストです。

 

例えば、家賃滞納があった、廊下の電気が切れた、水が出ない、隣の人がうるさい、などなど、あらゆるトラブルには、それぞれの対応ノウハウがあります。ですから、たいていのオーナーは、家賃管理、建物管理、入居者の募集を専門の管理会社に任せています。

 

管理費の相場は?

・入居者探し〜賃貸料管理……家賃総額の3%〜5%

 

・建物のメンテナンス対応……家賃総額の5%程度、もしくは定額

 

例えば、1000万円の収入があるなら、その5%+5%=100万円くらいは、建物を安定して維持・管理するために必要な経費となります。

 

しかし管理会社もさまざまで、なかなか入居者募集を積極的にしてくれなかったり、入居者からクレームがあっても、ずさんな対応だったりするところもあります。ですので、優秀な賃貸管理会社の選び方が不動産経営のカギを握るのです。

重要なのは管理会社の「近さ」ではなく「客付け力」

管理会社を選定する条件とは?

収支シミュレーションで確認すべきことがあります。次の3つを確認してから管理会社の選定をしましょう。

 

・賃貸料管理費は、家賃総額の何%か?

 

・建物の維持管理費は何%か? 定額の場合は実額でいくらか?

 

・入居を決めたときの仲介手数料は、家賃の何ヶ月分か?

 

相場の金額を不動産仲介会社に確認して、その管理会社と契約すべきかどうかを検討しましょう。

 

管理会社は〝客付け力〟で選べ!

物件に近い場所にある管理会社が、フットワークが軽くて良いと言われています。

 

しかし、私の所有物件は東京都清瀬市にありながら、管理会社は車で40分以上離れている池袋にありますが、今までまったく問題ありません。

 

単に所在地だけで決めつけるのではなく、何と言っても「客付け力」を最優先に選ぶべきです。現時点で1つでも空室があるならば、しっかりとその理由を聞いて、客付け力を判断しましょう。

本連載は、2016年2月8日刊行の書籍『自己資金0円からはじめる不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

不動産投資コンサルタント 

すべてを数値化する不動産投資コンサルタント。

1966年 東京・深川生まれ。千葉県浦安市在住。
メーカーに勤務しながら、2009年に新築木造アパートを所得するが、手元に残るお金が年間20万円にしかならず、負債を背負っただけとわかり愕然とする。娘の留学費用が足りないために本格的な不動産投資をスタートする。2012年よりマンション1棟を購入してから、わずか4年間で、「貯金ゼロ、資産ゼロ」で始めて一切手元のお金を使わず、総資産が12億円、家賃収入は1億1,500万円、年間キャッシュフロー2,800万円を築く。
2016年春に、27年間勤めた会社を退職し、不動産コンサルタントとしてスタートする。

「正しい不動産投資を世の中に広げて、家族のために働くお父さんを幸せにする」ために、初心者のための不動産投資アドバイスをはじめ、各地でセミナー開催する。
買うべきかどうかの判断は、物件を数値化、明確な判断基準を提示することで、あいまいさを排除したコンサルが人気。
著書の『自己資金0円からはじめる不動産投資』(青月社)は、日経新聞に取り上げられ、テレビ出演するなどで話題を呼ぶ。

著者紹介

連載自己資金ゼロから資産8億円! 不動産投資の成功事例

自己資金0円からはじめる 不動産投資

自己資金0円からはじめる 不動産投資

桜木 大洋

青月社

普通のサラリーマンから“自己資金0円"で資産8億円、家賃年収7500万円を稼ぐ著者の「物件の選び方」「数字の読み方」「融資交渉の秘訣」「行動の原則」など、サラリーマン「だから」できる不動産投資の真髄がすべて書かれてい…

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