木造アパートの所有が銀行からのマイナス評価につながる理由

今回は、木造アパートの所有が銀行からのマイナス評価につながる理由を見ていきます。本連載は、不動産投資コンサルタントである桜木大洋氏の著書、『自己資金0円からはじめる不動産投資』(青月社)の中から一部を抜粋し、自己資金ゼロからアパートを取得した経緯から、資産8億円を得るまでに至った不動産投資の成功事例をお伝えします。

「与信を毀損している」という言葉に衝撃

本を買いあさり、次々と読破していきました。そしてインターネットでは「満室経営」「自己資金0円」「サラリーマンリタイヤ」など、自分が実現したいことをより具体的に検索していった結果、ようやく一つの不動産投資塾に辿り着きました。

 

一番ショックだったのは、最後に話された先輩塾生の言葉です。

 

「言われた通りに行動したら、今は300万円の現金が通帳に残っています」

 

耳を疑いました。

 

「うそ! どうしたらそんな? 自分は年間で数万円しか残らないのに?」

 

これを聞いて、入塾のための個人面談をその日のうちに申し込みました。

 

そこで塾長からは意外なことを言われます。

 

「桜木さんは、マイナスからのスタートですね」

「マイナス? いやいや、今の木造アパートは利益が出ていて、すべての経費を差し引いてもマイナスにはなりませんよ」

「そういうことを言っているのではなくて、お持ちの物件は、与信を毀損している、という意味なんです」

 

厳しい表情で、初めて聞く言葉を発せられました。

 

「与信」を「毀損」する?

 

穏やかではありません。そのまま訳せば「信用を損なっている」という意味です。

 

2つの金融機関から約1億円の融資を受け、違法でも何でもない優良な新築木造アパートを所有している私が、なぜ与信を毀損しているなどと言われなければならないのでしょうか。まさに衝撃的な一言でした。

「負債を背負っている人」は次の融資を受けづらい

塾に入り、勉強してわかったことですが、新築の木造アパートは、土地+建物の評価額が実際の購入価格よりも安くなってしまうというのです。

 

オーバーローンで購入した私は、所有物件の時価よりも、銀行から借りている負債額の方が大きいため、「負債を背負っている人」と見なされるわけです。

 

負債が大きい人には金融機関がお金を貸さないので、次に物件を買いたくても、融資してもらえる可能性が低くなるということです。

 

「マイナスからのスタート」という言葉の意味が、衝撃的な事実として理解できたのがこの頃でした。

 

ちょっと空室が出るとたちまち赤字になりかねない状況!
新築でフル(オーバー)ローンのため、返済が進むまでしばらくの間、
「資産価値<残債」となり、バランスシートはマイナスの評価になる。
ちょっと空室が出るとたちまち赤字になりかねない状況!
新築でフル(オーバー)ローンのため、返済が進むまでしばらくの間、 「資産価値<残債」となり、バランスシートはマイナスの評価になる。

本連載は、2016年2月8日刊行の書籍『自己資金0円からはじめる不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載自己資金ゼロから資産8億円! 不動産投資の成功事例

不動産投資コンサルタント 

すべてを数値化する不動産投資コンサルタント。

1966年 東京・深川生まれ。千葉県浦安市在住。
メーカーに勤務しながら、2009年に新築木造アパートを所得するが、手元に残るお金が年間20万円にしかならず、負債を背負っただけとわかり愕然とする。娘の留学費用が足りないために本格的な不動産投資をスタートする。2012年よりマンション1棟を購入してから、わずか4年間で、「貯金ゼロ、資産ゼロ」で始めて一切手元のお金を使わず、総資産が12億円、家賃収入は1億1,500万円、年間キャッシュフロー2,800万円を築く。
2016年春に、27年間勤めた会社を退職し、不動産コンサルタントとしてスタートする。

「正しい不動産投資を世の中に広げて、家族のために働くお父さんを幸せにする」ために、初心者のための不動産投資アドバイスをはじめ、各地でセミナー開催する。
買うべきかどうかの判断は、物件を数値化、明確な判断基準を提示することで、あいまいさを排除したコンサルが人気。
著書の『自己資金0円からはじめる不動産投資』(青月社)は、日経新聞に取り上げられ、テレビ出演するなどで話題を呼ぶ。

著者紹介

自己資金0円からはじめる 不動産投資

自己資金0円からはじめる 不動産投資

桜木 大洋

青月社

普通のサラリーマンから“自己資金0円"で資産8億円、家賃年収7500万円を稼ぐ著者の「物件の選び方」「数字の読み方」「融資交渉の秘訣」「行動の原則」など、サラリーマン「だから」できる不動産投資の真髄がすべて書かれてい…

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