古い収益物件を高値で売り抜ける方法とは?

老朽化した収益物件は悩ましい問題のひとつです。今回は、問題解決に至った例を見ながら、こうした物件への対処法について考えてみましょう。

かつてはしっかり収益を生んでいたのに・・・

かつては収益を生んでいたものの、すでに老朽化した物件。持ち続けてもリフォーム代がかさみます。かといってそのまま売却するには設備も古く、入居者がいる状態では簡単に処分することができません。これはいろいろなところで聞かれる悩ましい問題です。

 

数年前、相談を受けた例です。

 

文京区本駒込に敷地50坪、建築後30年経過した2階建てアパートを所有し、1階を自宅として住んでいる80代のオーナーのことでした。残りの9戸を賃貸にしていたのですが、その内4戸が退室。近くの不動産業者に相談したところ、現在の月額家賃収入が計40万円(年480万円)であるならば、収益物件として5000万から6000万円程度で売却できるので、扱わせてほしいと言われたらしいのです。

 

果たしてこの選択は正しいのでしょうか。

更地にしたら当初の計画の2倍以上の高値に

この相談を受けて調査したところ、その土地の更地価格は地価公示ベースで1億円前後
だったので、リスクがありますが入室中の5戸の明け渡しをお願いし、建物を取り壊して、更地での売却をおすすめしました。

 

更地にするには、入居者1人当たり家賃6カ月相当の明け渡し費用で240万円、取り壊し費用200万円、計440万円がかかる計算でした。

 

しかし入居者との明け渡しの交渉時に「オーナーが障害を持った高齢者でアパート経営ができなくなった」とご説明したところ、計190万円の費用で全員退去に同意いただき、更地化後に1億2000万円で一般の方への売却に成功しました。このオーナーは、不動産業者のいう金額の2倍以上で売れたため、高級老人ホームに余裕をもって入居できました。

 

このように、老朽化した物件も、不動産の専門家に相談すれば工夫次第で高値で売ること
ができます。いつまでも少々の出費を惜しんで塩漬け不動産を持ち続けるよりは、潔く支払って高値で売ってしまったほうが賢い選択だというわけです。

 

次回は、分譲マンションの例をご紹介しましょう。

本連載は、2014年3月20日刊行の書籍『塩漬けになった不動産を優良資産に変える方法』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載「売却」と「組み替え」で問題のある不動産を生きた資産に変える方法

東京アーバンコンサルティング株式会社 代表取締役社長

1967年、慶應義塾大学法学部法律学科卒業後、三菱信託銀行入社。本店不動産部配属となり、不動産仲介・鑑定・開発・各種コンサルティング業務に従事する。その後、米国ロサンゼルス支店融資課長、次長、本店国際不動産コンサルティング業務担当部長等を歴任し、1991年に米国三菱信託銀行(ニューヨーク)会長兼社長に就任。
95年、英国系国際不動産コンサルティング会社である日本ナイトフランク株式会社代表取締役社長に就任。97年に東京アーバンコンサルテング株式会社を設立、現在に至る。
不動産鑑定士。不動産カウンセラー(日本不動産鑑定協会)。不動産コンサルティング技能資格(国交省所管)。宅地建物取引主任者(国交省所管)。不動産専門調停委員(東京簡易裁判所)。

著者紹介

塩漬けになった不動産を 優良資産に変える方法

塩漬けになった不動産を 優良資産に変える方法

相馬 耕三

幻冬舎メディアコンサルティング

バブル崩壊以降、買ったはいいものの収益を生んでいない賃貸物件や、地価の暴落でほったらかしになっている土地を抱える不動産オーナーは多くいます。ソニー生命の不動産整備などを実現してきた経験豊富な不動産コンサルタント…

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