空室対策で留意したい「地方の管理会社」とのコミュニケーション

前回は、賃貸経営の成否を決める、優秀な「不動産管理会社」の選び方を見てきました。今回は、空室対策で留意したい地方の管理会社とのコミュニケーションについて解説します。

心配のあまり、状況確認の電話を入れすぎた!?

失敗事例2 地方で管理会社に嫌われてしまった

今年の春に仙台に鉄骨マンションを買いました。10室中2室空室があるため、管理会社に客付けを行うようにお願いしました。連絡すれば「はい、承知しました」と返答をくれますが、何かしら動いてくれている気配を感じられません。住んでいるのは東京ということで、一日おきに状況確認電話を入れていたところ、「うるさいオーナー」と認識されたのか、担当者から嫌われてしまいました。

 

コミュニケーションが下手な人は、自分で管理会社に電話攻撃する傾向があります。

 

私たちは「何件内見が来たのか?」「ホームページへの問い合わせがありましたか?」を聞くようにしましょうと推奨していますが、電話攻撃を毎週のようにやっていたら、相手に対して強烈な追い込みになります。その結果、管理会社から「しつこいオーナーさんだ」と嫌われないまでも苦手意識を持たれてしまいます。

 

忘れられてしまうよりは、負の感情でもいいからインパクトを残して、空室対策につなげる……というのが趣旨なのかもしれませんが、せっかくのご縁ですから、気持ちよくお付き合いしたいものです。空室の客付けに苦戦しているということは、募集条件や入居申込者、客付け業者に対しても知恵を絞り柔軟に対応していかなければなりません。

 

「うるさいオーナー」と認識されることで、提案や条件譲歩の相談をするのもおっくうになる人は多いと思います。よって、空室は長期化します。

数が少ない「地方の不動産会社」に嫌われると致命的

地方でも不動産賃貸の仕組みは変わりませんが、東京と比べると地主の存在感が強くなります。地主の中には何百室、数十棟を一人で所有してるような方も珍しくありません。その人たちより優先して募集してもらうのは難しいでしょう。

 

そこで、足繁く通って覚えてもらう投資家もいます。中には管理会社を接待して成功している方もいますが、「決めてくれ、決めてくれ」と催促ばかりしていると、業者さんも邪険に扱うでしょう。

 

地方の小さな町だと、不動産会社がそもそも少なくて、エリアによっては地場の不動産会社の力がものすごく強く、大手が入り込む余地がない場所もあります。そういった場所ではA社で募集してもらうとB社では募集してもらえず、B社で募集してもらえればA社では募集してもらえないという状況が生まれるそうです。

 

大手業者が入ってこないので、パワーバランスが崩れる要素がなく、独特な雰囲気となっています。小さな町は、その業者に気に入られなかったら、どこも客付けしてくれないことも起こりうるのです。

 

東京であれば一社が駄目なら、簡単に別の会社に頼むことができます。もし合わなければ、どんどんと代えていくこともできます。たとえ嫌われたとしても、いくらでも代わりがあるわけです。これが地方となると、そもそも選択肢がありません。

 

ただし東京の選択肢の豊富さはメリットでもありますが、多すぎるので選択を間違える可能性もあります。大手を選べば必ず正解とならないのが賃貸経営の難しいところで、物件に合っていない会社に管理を頼んでしまうこともあります。

 

これが地方の場合、そもそも選択肢が少ないので、迷う要素は少ないです。ただし、少ない選択肢の中で業者から嫌われてしまうと、行き詰まってしまうこともあります。

本連載は、2016年10月11日刊行の書籍『失敗例から学ぶ儲かる不動産投資の極意』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載失敗事例から学ぶ「アパート経営」のトラブル解決術

株式会社カクセイ 代表取締役 宅地建物取引士・CPM®(米国公認不動産経営管理士)MPSA合格者

東京都出身。レーサムリサーチ(現社名レーサム)にて富裕層に対する収益不動産のコンサル営業に従事。他に買取再販事業の不動産会社での収益不動産仕入業務、人材コンサル会社での不動産.建設業界のヘッドハンティング業務を経験するなどして培った幅広い人脈を活かし、投資家の要望に応える投資提案を得意としている。

著者紹介

株式会社カクセイ マネージングディレクター・COO 宅地建物取引士・公認 動産コンサルティングマスター・相続対策専門士・CPM®

不動産コンサルティング会社でワンルームから一棟アパート・マンションの売買・管理業務を経験、2013年からは講師としても活動し、年間200名超の投資家と面談して得た体験をもとに不動産投資の失敗事例から学ぶセミナーを開催、本作に寄稿する。

著者紹介

失敗例から学ぶ 儲かる不動産投資の極意

失敗例から学ぶ 儲かる不動産投資の極意

平山 智浩・渡辺 章好

幻冬舎メディアコンサルティング

物件の周辺環境の変化、急な修繕、家賃滞納など数々のリスクが潜む不動産投資において、事前にそのリアルな失敗パターンを知ることが不可欠です。多くの個人投資家にコンサルティングを行い、それぞれに合った不動産投資の方法…

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