物件価格1400万円、築年数22年の物件

＜事例3＞利回り70％超物件の再生計画

さて、次の事例は利回り70％超の再生物件です。なかなか、このクラスの物件に出会えた方はいないのではないでしょうか。本連載でご紹介する最後の事例になりますので、あなたならどうやって再生計画を立てるか考えてみてもいいでしょう。まずはこれまで通り、物件の概要からご覧ください。

●物件価格：1400万円

●築年数：22年

●床面積：888㎡

●土地面積：320㎡

●家賃収入：1000万円（満室時）240万円（購入当時）

●総戸数：18戸（店舗1戸、オーナールーム1戸（200㎡超）、2LDK1戸、1K15戸（3点ユニット））

地元の信用組合からの融資額は1億円

この物件はもともと、「競売に流れる」と噂になっていたようです。そして、いよいよ売りに出されるという話を知人から偶然聞いたことが購入のきっかけでした。

売主はすでに破たんし、弁護士が破産管財人をしていることを確認したため、すぐに弁護士事務所を訪れたのです。そして、弁護士に確認を取って仲介業者を訪問しました。すると、運よく一番手を確保できたのです。ネット掲載直後というタイミングにも恵まれましたし、何より話を聞いて「即行動」に移した点が大きかったのではないかと思います。

その後、破産管財人である弁護士との本格的な交渉が始まりました。といっても、価格交渉は事前に成立していたため、実際は弁護士と債権者の抵当権解除の交渉待ちでした。この時点で私は日本政策金融公庫からの融資を検討していましたが、交渉待ちの末、債権者の意向で「地元の信組から融資を受けてほしい」と打診を受けたのです。

結果的には、その信組から1億円の融資枠を確保することができました。物件価格1400万円にプラスして、リフォーム費用と諸経費分の融資を受けられたことになります。順調に資金のめども立ち、本格的な再生計画がスタートしました。