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連載区分マンションを高値で売却するための基本ルール【第6回】

築古物件を高額で売却するための「リフォーム」の実例

区分マンションリフォーム

築古物件を高額で売却するための「リフォーム」の実例

前回は、物件を売却する「価格」と「タイミング」を見極める方法について取り上げました。今回は、築古物件を高額で売却するための「リフォーム」の実例を見ていきます。

設備の古さが目立ってくる2000年以前に建った物件

築年数が経った物件にはリフォームが必要です。しかし、「どの程度リフォームを行うべきか」、悩む不動産オーナーも多いでしょう。実際のところ、必要なリフォームのレベル感は、物件の状態によって変わります。すべての物件にリフォームが必要なわけではありません。

 

たとえば2000年以降のワンルームマンションは、今とあまり設備が変わらないので、大掛かりなリフォームは必要ないでしょう。

 

2000年以前の物件になると、やはり設備の古さが随所に出てきます。とくに水回りは毎日使われるので消耗が激しい場合が多く、リフォームの必要性が高いものです。3点ユニットバスがある場合は、最低限、トイレとお風呂を新設して、余裕があればキッチンまで取り替えてしまいましょう。ちなみに昨今の流行で言えば、ワンルームのリフォームは、バリ風やフランス風のデザインにするのが流行っています。

 

目安として、売却を前提にしたリフォームを、3つの段階に分けてご紹介します。予算は25㎡程度のワンルームを想定しています。あくまで参考価格で、実際には築年数や間取りによって変わることをご承知おきください。

リフォームで家賃が上がれば高額売却も可能に

■リフォームの3ステップ

A:原状回復/クリーニング・壁紙の貼り替え

B:設備の交換/風呂・トイレ・キッチンなど、水回りの入れ替え

C:リノベーション/フローリングの貼り替え・間取り変更

 

Aは、入居者が退去した後に、最低限行う原状回復のリフォームです。原状回復とは、元に戻すという意味で、部屋の価値を高めるようなリフォームではありません。主な交換箇所はクロス(壁紙)で、あとは徹底的にクリーニングを行います。予算は20万円程度かかります。

 

【図表1】原状回復/クリーニング・壁紙の貼り替え

Bは、経年劣化に応じて、水回りの設備を新しいものに交換するリフォームです。原状回復工事に加えて、風呂・トイレ・キッチン・洗面化粧台・換気扇といった水回りを交換します。予算は100万円程度を見込んでください。

 

【図表2】設備の交換/風呂・トイレ・キッチンなど、水回りの入れ替え

Cは、Aの原状回復、Bの設備交換に加えて、フローリングの貼り替えや古びた間取りを変更します。非常に大掛かりなリノベーションです。ここまでの工事になると、以前の部屋の面影もなくなります。A、Bと比べて予算も高く、150万〜200万円程度かかるでしょう。

 

【図表3】リノベーション/フローリングの貼り替え・間取り変更

ワンルームの場合は、Bまでのリフォームで十分でしょう。しかし、ファミリータイプの物件は、Cのリフォームを行うことで、大幅に売値が上がる可能性があります。

 

また築年数が古い物件ほど、好立地にある場合が多いです。たとえば主要駅から徒歩3分の築古物件と、徒歩7分の築浅物件があったとします。築年数だけを見れば築浅物件のほうが高い賃料になりますが、好立地の築古物件でも設備をきちんと整えれば、ほぼ同程度の賃料設定が可能になります。家賃が上がれば利回りがアップしますので、高額売却につながるわけです。

本連載は、2016年8月13日刊行の書籍『その区分マンションは今すぐ売りなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

渡邊 勢月矢

株式会社FGH 代表取締役社長

徳島県生まれ、広島県育ち。拓殖大学政経学部卒業後、起業を目指して都内飲食店で下積み時代を過ごす。その後、中小企業の営業支援を行う会社に就職。不動産会社の案件を手掛けたことをきっかけに、「業界の古い体質を是正し、個人投資家の目線に立った売買仲介事業をしたい」との想いを抱く。2007年2月、株式会社アーバンフォースを設立。その後、賃貸・売買部門を独立させ、株式会社FGHを設立・ホールディングス化。グループ企業間で中古ワンルームマンションの流動性を高めることができる独自のビジネスモデルを構築し、不動産所有者、購入希望者双方のニーズを満たすサービスを提供し続けている。

著者紹介

連載区分マンションを高値で売却するための基本ルール

その区分マンションは今すぐ売りなさい

その区分マンションは今すぐ売りなさい

渡邊 勢月矢

幻冬舎メディアコンサルティング

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