相続・事業承継 相続対策
連載実家・土地・お墓――親が生きているうちにやっておきたいこと【第1回】

持ち家で老後不安を解消!? 「リバースモーゲージ」制度の概要

新連載リバースモーゲージ

持ち家で老後不安を解消!? 「リバースモーゲージ」制度の概要

本連載は、弁護士・税理士で東京永田町法律事務所代表の長谷川裕雅氏の共著『だれも継がない困った実家のたたみ方 家・土地・お墓』(家の光協会)の中から一部を抜粋し、実家・土地・お墓をテーマに、「親が生きているうちにやっておきたいこと」を紹介します。

自宅を担保に融資を受け、利用者の死亡後に一括返済

人は年を重ねるほど病気がちになります。入退院を繰り返したり、介護施設への入所期間が長引くことも珍しくありません。それでも、最期まで自宅で暮らしたいと願う親と、いっそ早めに実家を処分したほうがよいのではと考える子ども。そんな相容れない両者の望みを、一度に叶えるのがリバースモーゲージ制度です。

 

「リバース(逆)」と「モーゲージ(担保)」の名前からもわかるように、いわゆる住宅ローンの逆のようなものです。住宅ローンが最初に一括で借り入れ、毎月一定額返済していくのに対して、リバースモーゲージは、毎月一定額の融資を受け、最後にまとめて自宅の物件そのもので返済するというシステムです。

 

要するに、自宅を担保にして銀行や自治体などから融資を受け、借りたお金は利用者の死亡後に自宅を売却することで一括返済してしまうのです。この制度は、自宅はあるけれども、老後のためのまとまった手持ち現金がないという場合に有効です。自宅に住み続けながら老後資金を調達できるので、高齢者にも抵抗感が少ないようです。

銀行は資産価値がある土地にしか融資しない!?

老後は年金以外には決まった収入がない、預貯金があっても不測の事態に備えてなかなか切り崩しができない、という高齢者が大多数です。しかし、この制度を利用すれば、生前、自宅を手放すことなく、住み続けたまま融資を受けることができ、手元の預貯金も安心して使うことができます。

 

また、自分の死後、だれも住む予定のない自宅、恐らく相続人が処分に四苦八苦するであろう空き家も処分してもらえるとあって、一石二鳥という考え方もできます。いいこと尽くしの制度のように思えますが、デメリットもあります。予想以上に金利が上昇した場合や、不動産価格が大幅に下落した場合、あるいは自分が想定していた以上に長生きした場合には、担保割れを起こす可能性もあります。

 

また、子どもの気が変わって自宅を相続したいと思っても、リバースモーゲージを受けていると自宅を相続することはできません。さらに、この制度の裏事情をいえば、よほど資産価値がある土地に住んでいる人でないと、そもそも金融機関がお金を貸してくれません。実際問題、リバースモーゲージは金融機関にとっては賭けに出るようなものだからです。

 

金融機関にとっては、五年で契約者が他界し、その土地を有効利用できれば利益が見込めます。一方、不謹慎ではありますが、十年、二十年と長生きした場合には、その間、元を取ることができません。

 

実際のところ、リバースモーゲージで貸し付けができるような土地に住んでいる高齢者はそれほど多くはないといわれており、社会的に広く利用されている制度とはいいがたいのが現状ですが、興味のある人は一度、銀行に相談してみるのもよいでしょう。

本連載は、2015年10月1日刊行の書籍『だれも継がない困った実家のたたみ方 家・土地・お墓』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

長谷川 裕雅

東京永田町法律事務所代表 

弁護士・税理士。早稲田大学政治経済学部卒業。朝日新聞社入社。その後弁護士に転身。大手渉外法律事務所や外資法律事務所を経て独立。事業承継や相続問題を戦略的に解決できる数少ない専門家として活躍。

著者紹介

連載実家・土地・お墓――親が生きているうちにやっておきたいこと

だれも継がない困った実家のたたみ方 家・土地・お墓

だれも継がない困った実家のたたみ方 家・土地・お墓

長谷川 裕雅、佐々木 悦子 著

家の光協会

実家をたたむためには、家と土地を処分するのはもちろん、お墓もしまう必要がある。一見同じように思えて、対策の立て方が大きく異なる2つのテーマを、法律と終活のスペシャリストが徹底指南する。貸すか、売るか、維持するか…

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