土地の売却は今や「早い者勝ち」!?

前回は、将来にわたる地価の動向について改めて考えてみました。今回は、価格が下がり続ける土地をいかに処分し、資産を守るかということについて見ていきます。

本来「守り抜くべきもの」は何か?

評価ばかりが高い土地が大量にあり、さらに地価は下がり続ける。となると、資産防衛の観点からも「漠然と保有している土地は売却すべき」という考え方が出てくるでしょう。とはいえ、これはあくまで理屈です。地主層には所有地の売却には強い抵抗感があります。「先代から引き継いだ土地は、何としても守り抜きたい」という気持ちです。

 

しかし、本来ここで守り抜くべきものは、単なる受け継いだ土地というよりもその資産価値なのではないでしょうか。さらに「守る対象が土地」というのは、「土地さえ持っていれば間違いない」という土地神話を前提にしているように思えてなりません。

 

都心からかなり離れた土地であっても、今ならまだ建売り用地として市場で売却が可能でしょう。しかし十数年後、さらには数十年後に、その地域で新規に住宅を購入する人がどれだけいるでしょうか。

郊外の土地は、もう将来性がない

都心近郊の便利な土地の値段が手の届く水準にまで下がった今日、多くの人はそうした地域へどんどん移り住んでいます。逆に30〜40年前にかなりの郊外に開発された新興分譲住宅地域は、今や限界集落になりつつあります。今この土地を売りに出してもほとんど買い手はいません。下手をすると、やがてこれらの地域は廃虚になってしまうかもしれません。

 

さらに言えば、かなり郊外の土地であっても今日の地価下落率は毎年数%レベルです。この程度の下落幅で済んでいるのは、先に述べた地主層の「土地所有を守りたい」といった信念のような気持ちに支えられているのではないでしょうか。


であるならば、今後厳しい地価情勢が認識されるにつれ、こうした気持ちを断念する人が増えてきましょう。そしてそれは、地価の下落を大きく加速するはずです。結局のところ、大きい声では言えませんが次のように申し上げておきます。「地主さん、土地の売却は早い者勝ちですよ」。

 

今の話は、不動産の整理の必要性をわかりやすく伝えるための、やや極端なケースだったかもしれません。要するに、皆さんのご所有の土地がどのような地域にあるかに応じて、以下に提案する「所有地の売却作戦」をご検討願いたいのです。

 

まずご所有の土地を、使用中の土地、使用はしていないが将来の使用や遺産分割用地等として残しておくべき土地、そしてそのどちらでもなく漠然と所有している土地との三つに区分します。そしてこの三番目の土地について、地価の将来性を冷静に考えることを含め、その売却を検討していただきたいわけです。

本連載は、2014年2月27日刊行の書籍『相続税を減らす不動産相続の極意』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載計画的に相続税を減らす「不動産の整理」術

森田税務会計事務所 代表

税理士・不動産鑑定士。
昭和23年埼玉県生まれ。昭和47年東京教育大学卒業。同年三井信託銀行入社。16年間の在籍中10年間にわたって不動産業務を担当。その後、同社を昭和63年退社。同年森田税務会計事務所を開設する。資産税(特に不動産の評価・分割)を得意分野とし、二十数年にわたり数多くの相続税対策、申告を手掛ける。主な著書に『はじめての不動産実務入門』(近代セールス社)、『新・間違いだらけの土地評価』(週刊住宅新聞社)、『公示価格の破綻│驚くべき鑑定評価の実態』(水曜社)、『新・嘆きの「固定資産税」物語』『新・怒りの「路線価」物語』(ともにダイヤモンド社)、『相続力』(BKC)等がある。

著者紹介

相続税を減らす不動産相続の極意

相続税を減らす不動産相続の極意

森田 義男

幻冬舎メディアコンサルティング

相続税対策の成否は「土地の相続税評価をいかに行うか」にかかっています。しかし、専門家であるはずの税理士や金融機関の担当者等が、まったくと言っていいほど不動産を知らない状況にあるとしたら…。 本書では二十数年にわ…

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