長年暮らしている土地の「まさかの未登記」への対処法

前回は、親が子どもに財産を残すとき、事前に済ませておくべき準備について解説しました。今回は、ぜひ気をつけて確認してほしい、普段生活している自宅の登記について見ていきます。

土地や建物の権利関係をはっきりさせる不動産登記

先祖代々、古くから所有している土地や建物の中には、登記されないままになっているものが数多く存在します。不動産登記というのは、法務局が管理する登記簿に記載することを言い、これによって土地や建物の権利関係をはっきりさせます。誰の持ちものかを明確にしておかないと、売買や取引をする際に不都合が生じてしまうからです。

 

例えば、祖父の代から住み続けている自宅の土地が未登記だった例がありました。土地と建物を購入した祖父は、随分前に亡くなっています。祖母は高齢ですが存命でした。


その状況で父が亡くなりました。相談者は相続人である母と子です。自宅を祖母に相続させても近々また相続になってしまうので、それなら自分たちで相続しようと思い、それで役所におもむいて調べたところ、自宅の登記はこれまで一度もなされていないことがわかったというのです(図表参照)。登記されていない不動産を相続するにはどうすればよいかというのが相談内容でした。

 

[図表]不動産投機の相関図
[図表]不動産投機の相関図

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

このような場合、祖父の相続が起こった時点にさかのぼって権利関係を整理しなければなりません。まず、第一にしなければならないのは、当然ながら自宅の登記です。

不動産の登記は非常に面倒な作業になりやすい

不動産を登記するには、測量し図面を作成する必要があります。測量は未登記の土地の権利者だけではできず、隣接地の権利者も立ち会って、現地の境界線を確認しなければなりません。そうでないと、「うちの土地はもっと広かった。境界をごまかしただろう」「いや、そんなことはない。確かに、ここまでと生前おじいさんから聞いている」などとトラブルになってしまうおそれがあるからです。

 

両家の間に道路や川など誰の目から見ても明らかな境界があれば別ですが、たいていの家庭は敷地4辺のいずれかは隣とつながっているものです。仮に3辺の隣地との境界がはっきりしなければ、3軒のお隣さんと話し合いをしなくてはなりません。その話し合いさえ、難なく進むかどうかはわかりません。お隣さんが1人でもゴネ出したら、それこそ裁判です。

 

無事に測量図面を作成しても、もし法務局にある地図(公図)と合致しない場合は、公図を訂正するなどの作業が必要になります。専門家に頼めば力にはなってくれますが、基本的なところは自分たちでやらなければならないので、やはり面倒は避けられません。

 

その後、登記に必要な書類を法務局に提出して手続きをします。ただし、この時点での登記は祖父の名前でします。一度購入者である祖父の名義にして、祖父が亡くなった頃の相続人で集まり、分割協議を経て分割協議書にサインをしてもらいます。つまり、当時やらずに済ませていた相続をやり直さなければならないのです。

 

祖父の死から10年も20年も経ってから相続をやり直すような場合は、相続人が代替わりしている可能性もあるので、骨の折れる作業となります。その上で、次の相続手続きをすることになります。

 

ここまででも相続人にとっては、かなり根気のいる作業になるはずです。それで済めばまだよいほうで、場合によってはこの先も事がスムーズに進まないことがあります。

 

相続人の代替わりにより、相続すべき人の数が多くなっている場合などは、「不動産でもらっても仕方がないから、金銭的な見返りが欲しい」と要求する者が出てくる可能性も高まります。あるいは、次回の連載でご紹介する代襲相続が絡んで事態がややこしくなる場合もあります。

 

ただ、自分たちが住んでいる家に住み続けたいだけなのに、なんと障害が多く面倒なことでしょうか。こんな事態にならないためには、未登記の不動産をそのまま放置しておかず、生前に整理しておくことが一番の対策と言えるでしょう。

本連載は、2013年12月2日刊行の書籍『ワケあり不動産の相続対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

倉持 公一郎

倉持会計事務所 所長

公認会計士・税理士。
東京生まれ。昭和46年慶応義塾大学経済学部卒業後、大手監査法人勤務。昭和57年倉持会計事務所開業。個人の資産家から一般企業まで幅広く税務・会計コンサルティングを行っている。特に相続対策・事業承継・財産形成については以前にも書籍を執筆するなど豊富な専門的知識と経験を生かしセミナーや相談会も積極的に行っている。相続のプロとして中立的な立場で「無理な節税」より「資産を守る」ことを重視するアドバイスで定評がある。

著者紹介

連載ワケあり不動産の相続対策

ワケあり不動産の相続対策

ワケあり不動産の相続対策

倉持 公一郎

幻冬舎メディアコンサルティング

ワケあり不動産を持っていると相続は必ずこじれる。 相続はその人が築いてきた財産を引き継ぐ手続きであり、その人の一生を精算する機会でもあります。 にもかかわらず、相続人同士が財産を奪い合うといったこじれた相続は後を…

Special Feature

2016.11

「法人保険」活用バイブル<書籍刊行>

決算対策、相続・事業承継、財産移転・・・企業とオーナー社長のさまざまな課題解決に、絶大な効果を発揮する「法人保険」の活用…

GGO編集部(保険取材班)

[連載]オーナー社長のための「法人保険」活用バイブル~決算対策編

【第19回】保険のための医的診査 結果が「少し悪い」ほうが社長が喜ぶ理由

GTAC(吉永 秀史)

[連載]法人保険を活用した資産移転の節税スキーム

【第15回】「逆ハーフタックスプラン」活用時の留意点

Seminar information

海外不動産セミナーのご案内

「ニューヨーク不動産」投資の最新事情

~世界の投資家が集まるニューヨークでの不動産投資とは?  現地日系の最大手不動産会社の担当者が語るNY不動産活用術

日時 2016年12月07日(水)
講師 川上恵里子

事業投資セミナーのご案内

いま最もアツい再生可能エネルギー「風力発電」投資を学ぶフェア

~2016年度の買取価格は55円。業界の最新事情と専門会社が取り扱う投資案件の実際

日時 2016年12月07日(水)
講師 近藤陽一

不動産活用セミナーのご案内

償却メリットを狙った「京都の町家」投資の魅力

~建物比率5割超&4年で減価償却も可能!独自の不動産マーケットを形成する京町家だから実現する投資法

日時 2016年12月10日(土)
講師 平野準

The Latest