土地「共有」のトラブルを防ぐ3種類の分割方法

前回は、相続した不動産の「共有」が原因で起こるトラブルについて解説しました。今回はそんなトラブルを防ぐための具体的な方法について説明します。

現物分割・換価分割・代償分割の違いとは?

前回ご紹介したような共有によるトラブルは、相続発生後によく起こっていますが、ここでは、そういったトラブルが起きないようにするための方法を紹介します。

 

まずは遺産分割協議の段階で、共有にしないということが最も大事なところで、そのためには、共有以外の別の分割方法を選択する必要があります。遺産分割の方法には、共有分割以外に現物分割・換価分割・代償分割がありますので、状況に応じてこのいずれかを選んでおけばいいのです。まずは、それぞれについて説明しておきます。

 

●現物分割

現物分割は、遺産をそのままの形で分割することを言います。例えば、土地を持分に応じて分筆する場合や、あるいは、遺産に不動産と現預金があって、相続人の1人が不動産を、もう1人が現預金を相続する場合などです。

 

●換価分割

換価分割は、遺産を売却するなどして現金化し、この金銭を相続人で分割することを言います。

 

●代償分割

代償分割は、ある相続人がすべての遺産を相続する代わりに、その相続人が他の相続人に別の財産で相続分を渡す方法です。

 

例えば、親が経営していた会社を引き継ぐ時などは、長男に経営の実権を握らせるという意味で、自社株を長男に全部相続させます。その代わり、他の兄弟へは長男がそれぞれの相続分を現金で支払います。ただし、この場合には、長男に相応の資力が必要になります。こういった分割方法は、相続人同士での話し合いである「遺産分割協議」で詳細を決定し、最後には「遺産分割協議書」にサインすることで確定します。

 

前回の姉妹の場合は、すでに一度、遺産分割協議書にサインをしているので、遺産分割協議のやり直しまではせず、そのまま売却を選びました。遺産分割協議のやり直しは、税務上では遺産分割協議ではないと判断されることが多く、財産の移動に対して贈与税等が課税される危険性があるので、なるべく避けておきたい方法です。

 

もめないために、被相続人の意思を明確にしておく

それでは、先ほどの姉妹の例では、最初に遺産分割協議をする時に、どういった分割方法を選んでおけばよかったかを考えてみます。

 

このようなケースでは、収益性の高い賃貸マンションが1つしかなかったので、1人が収益性の高い賃貸マンションを相続し、もう1人が自宅、収益性が低い不動産、現預金などのその他の財産すべてを相続するという方法が考えられます。この段階では、2人とも不動産賃貸業に対して様子見の状態でしたので、お互いの財産額の釣り合いが取れるのであれば、そういった分け方も可能だったかと思います。

 

換価分割については、争いを引き起こさないために選んでもよかったと思います。2人とも不動産賃貸業に対して多少の興味があったようなのですが、売却して得た現金で、それぞれが別の賃貸物件を購入し、それぞれが好きなように経営していくという方法もありました。

 

代償分割はどうかと言うと、どちらかが収益性の高い賃貸マンションを相続したとしても、そういった賃貸マンションの評価額は高額になる可能性が高いですから、相応の現金を手配できないことが考えられます。この姉妹が父の遺志を引き継ぐことに重きを置いているのであれば、代償分割に必要な現金の捻出方法を検討した上で、この方法を選ぶ余地はあったのではないかと思います。

 

このように他の分割方法があらかじめ考えられていれば、共有にしておくよりはるかによい結果が待っていたのではないでしょうか。

本連載は、2013年12月2日刊行の書籍『ワケあり不動産の相続対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載ワケあり不動産の相続対策

倉持会計事務所 所長

公認会計士・税理士。
東京生まれ。昭和46年慶応義塾大学経済学部卒業後、大手監査法人勤務。昭和57年倉持会計事務所開業。個人の資産家から一般企業まで幅広く税務・会計コンサルティングを行っている。特に相続対策・事業承継・財産形成については以前にも書籍を執筆するなど豊富な専門的知識と経験を生かしセミナーや相談会も積極的に行っている。相続のプロとして中立的な立場で「無理な節税」より「資産を守る」ことを重視するアドバイスで定評がある。

著者紹介

ワケあり不動産の相続対策

ワケあり不動産の相続対策

倉持 公一郎

幻冬舎メディアコンサルティング

ワケあり不動産を持っていると相続は必ずこじれる。 相続はその人が築いてきた財産を引き継ぐ手続きであり、その人の一生を精算する機会でもあります。 にもかかわらず、相続人同士が財産を奪い合うといったこじれた相続は後…

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