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連載忙しい勤務医のための「ワンルームマンション」投資戦略【第15回】

不動産投資で信頼できる「管理会社」の選び方

ワンルームマンション投資勤務医

不動産投資で信頼できる「管理会社」の選び方

前回は、オーナーに代わって物件を管理する「管理会社」の具体的な仕事について説明しました。今回は、不動産投資で信頼できる管理会社の選び方などを見ていきます。

広告料をたくさん出せば、空室は埋まりやすいが・・・

賃貸会社の主な収入源はオーナーが支払う「広告料」です。紹介した入居者候補が成約したら成功報酬として支払われるもので、ワンルームマンションの場合には1回の成約に対して、家賃の1か月分が相場です。

 

広告料をたくさん出せば賃貸会社が注力してくれるので空室が埋まりやすくなりますが、その分コストがかさみます。どのくらい出すのがいいか、状況を見極めて判断することが大切です。

 

CASE①:100室あるワンルームで空き物件が他に2室だけ

 

ライバル物件の状況は広告料を決める上で重要な判断基準となります。「100室あるワンルームマンションで自分が所有する物件の他に空き物件が2室しかない」という状況なら、あまり焦る必要はありません。空き物件のうち1室が広告料0・5か月、もう1室が1か月を提示している場合、「広告料0・5か月の提示でも、1か月を提示している物件さえ埋まってくれたら入りやすくなるはず」と考えることができます。

 

CASE②:100室あるワンルームで空き物件が他に10室ある

 

空き物件が多い場合には広告料が少ないとなかなか空室が埋まりません。例えば100室のうち10室が空いており、他の物件が0.5か月分の広告料を提示しているなら、「思い切って1か月分を出して早めに埋めよう」という考え方が適切です。空室期間が長引けばそれだけ家賃収入が失われてしまいます。広告料を1か月分出しても、早めに埋まるならコストパフォーマンスのいい投資といえます。

管理会社を選ぶ際の「最低限の基準」とは?

管理会社はワンルームマンション投資において非常に役割の大きなパートナーです。それだけに信頼できる管理会社を選ぶことは投資の成功率を上げる重要な作業の一つといえます。

 

ただ、どの会社が信頼できるのかを判断するのは難しく、大手だからといって信頼できるわけではありません。管理会社の中には名前の通った一部上場企業もありますが、全般に費用が高めです。管理を委託する費用そのものは大手もそれ以外も家賃の5%程度でほぼ同じです。ところがリフォームや設備の交換費用が大手管理会社の場合にはかなりかさみます。

 

管理会社を選ぶ際にまず最低限の基準となるのは、オーナーが求めたことをきちんとやってくれることです。加えて前述したように、コストパフォーマンスを考えながら的確なアドバイスをしてくれる会社であれば、安心できる相談相手になります。

 

販売を主な業務とする不動産会社の場合、管理業務はサービスの一環と考えているところもあります。そういった会社であれば「管理で儲けよう」という意識がないので、無駄なリフォームを提案したり、リフォーム代金をかさ上げしたりすることがありません。

 

管理会社を選ぶ時にはいろいろな角度から検証して、能力があり誠実な会社を選ぶべきです。

本連載は、2016年8月10日刊行の書籍『医師のための 新築ワンルームマンション投資の教科書』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

岸 洋嗣

株式会社For Realize 代表取締役

1974年生まれ。大学卒業後、一部上場不動産会社10年間勤務。 その後、マンションデベロッパーで取締役を務め、2011年株式会社For Realizeを設立して代表取締役に就任。 これまでに扱った不動産取引は数千件以上。 自身でも収益不動産を数多く所有し、マンション経営を行っている。

著者紹介

連載忙しい勤務医のための「ワンルームマンション」投資戦略

医師のための新築ワンルームマンション投資の教科書

医師のための新築ワンルームマンション投資の教科書

岸 洋嗣

幻冬舎メディアコンサルティング

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