不動産投資における「潜在キャッシュフロー」の力とは?

「潜在キャッシュフロー」は、物件を売却して初めて顕在化するものですが、借入の返済期間の違いで、最終的な損益には実際どれくらい差が出るのでしょうか。

借入の返済期間が違うと最終損益はどう変わるのか?

潜在キャッシュフローについて、別の角度でもう1つ具体例を出してみます。借入の返済期間の違いで、保有期間中の税引後キャッシュフローおよび売却後の最終損益に違いが出るのが理解できるはずです。

 

■共通条件
(物件について)
平成5年築 重量鉄骨造

物件価格:1億円(土地:5000万円、建物:5000万円)
家賃収入:1000万円(表面利回り10 %)
運営費:250万円(空室率考慮済)
純営業収益:750万円

 

(諸条件について)
借入金額:9000万円
自己資金:1000万円
購入諸費用:700万円
借入金利:2.0%
返済方法:元利均等
保有期間:10年間
売却金額:8000万円(表面利回り12.5%)
所有者適用税率:50%(所得税・住民税)

 

この共通条件をベースに、返済期間を20年と30年の2パターンで、収支シミュレーションしていきます。途中の計算は割愛しますが、それぞれの保有期間中の税引後キャッシュフローは次の通りとなります。

 

(20年返済の場合)
1年目    税引後キャッシュフロー=56.9万円    累積キャッシュフロー56.9万円
2年目    税引後キャッシュフロー=53.2万円    累積キャッシュフロー110.1万円
3年目    税引後キャッシュフロー=49.4万円    累積キャッシュフロー159.5万円

10年目    税引後キャッシュフロー=20.5万円    累積キャッシュフロー392.5万円

 

(30年返済の場合)
1年目    税引後キャッシュフロー=204.8万円    累積キャッシュフロー204.8万円
2年目    税引後キャッシュフロー=202.6万円    累積キャッシュフロー407.4万円
3年目    税引後キャッシュフロー=200.3万円    累積キャッシュフロー607.7万円

10年目    税引後キャッシュフロー=183.0万円    累積キャッシュフロー1942.2万円

 

このように、30年返済のほうがキャッシュフローを圧倒的に生み出すことがわかります。では、本物件を売却した際の税引後売却キャッシュフローを比較してみましょう。

 

(20年返済の場合)
税引後売却キャッシュフロー:2667万円

 

(30年返済の場合)
税引後売却キャッシュフロー:1040万円

 

このように、20年返済の条件のほうが、税引後の手残りが多いことがわかります。これは毎月元金返済が進むことにより、売却金額のうち金融機関に返済する金額が少なくなるからです。

最終的に受け取る金額にはほとんど差がない!?

不動産投資の最終的な成果(保有期間中の累積税引後キャッシュフロー+売却時の税引後キャッシュフロー)は次の通りです。

 

(20年返済の場合)
最終利益=3060万円

 

(30年返済の場合)
最終利益=2982万円

 

30年の場合、利息を多く払うため金額は少なくなりますが、結果としては、どちらもさほど大きな差はないことになります。

 

これらのシミュレーションからわかることは、返済期間が短いことで保有期間中のキャッシュフローが少なくても、もう一つの利益である潜在キャッシュフローである元金返済は進むため、最終的に受け取る金額には大きな差がないということです。

 

ただし、最終的に受け取る金額が同じとはいえ、投資効率を考えると「返済期間は長く」があくまでも基本です。貨幣の現在価値の観点から、現在受け取る100万円と10年後に受け取る100万円では、前者のほうが価値があるからです。

本連載は、2014年11月4日刊行の書籍『はじめての不動産投資 成功の法則』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載「中古一棟買い」で成功する不動産投資

大和財託株式会社 代表

昭和55年生まれ。三井不動産レジデンシャル株式会社を経て、収益不動産に特化した事業を展開する武蔵コーポレーション株式会社で収益不動産の売買仲介および賃貸管理業務についての実務経験を積む。
平成25年に独立して大阪市内に大和財託株式会社を設立。
収益不動産を通じて、購入から運用・売却まで一貫した資産形成をサポートしている。
特に、物件情報をすべて数値化し、資金調達、物件購入、管理運用から売却までを視野に入れた収支シミュレーションに定評がある。
管理物件の平均入居率は98パーセントを誇る。

著者紹介

はじめての不動産投資成功の法則

はじめての不動産投資成功の法則

藤原 正明

幻冬舎メディアコンサルティング

東京五輪による地価上昇の影響もあり、注目を集めている不動産投資。 しかし、実際に投資をはじめようとしてもはじめての人には分からないことだらけでなかなか手が出ない、ローリスクと聞いて始めてみたけれど、成功というに…

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