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連載公務員にしかできない不動産投資術【第14回】

「最善のローン計画」を提案できる不動産会社の選び方

公務員不動産投資住宅ローン

「最善のローン計画」を提案できる不動産会社の選び方

前回は、投資向け不動産を取り扱う金融機関の融資について、それぞれの特徴を説明しました。今回は、パートナーとなる不動産会社を選ぶ際の2つのポイントを見ていきます。

「より良い計画」を提案してくれる不動産会社とは?

では、ここで最善のローン計画を提案できる不動産会社の条件を2つ紹介しましょう。

 

①紹介できる金融機関が3つ以上ある
一般の人が銀行の融資を利用して不動産を購入する際、多くの人は不動産会社から紹介される銀行から融資を受けることになります。

 

もちろん、融資をしてくれる銀行を自分で見つけてくることもできますが、銀行の数は膨大です。一般の人にとって、どの銀行から借りるのが最適かを判断するのは非常に困難でしょう。また、ほとんどの不動産会社は、特定の銀行とパイプを持っているので、一般の人が飛び込みで行くより金利、期間などの条件がよくなる傾向にあります。そういったことからも、不動産会社からの紹介が主流になっています。

 

ところが不動産会社というものは、1行の担当者と一度パイプができてしまうと、そこばかりに融資を依頼する傾向があります。一度人間関係ができると、融資審査などで無理を聞いてもらいやすいということもありますが、何より複数の銀行に対して融資を申し込むことには時間と労力がかかるという理由があります。

 

しかし、これはあくまで会社側の都合です。1行だけに融資を申し込むということは、競争原理が働かないということです。ローン金利などの融資条件は、交渉によってかなり下げることが可能です。それなのに複数の銀行と交渉しないということは、買い主側に立っていないといえます。

 

そこでパートナーとなる不動産会社を選ぶ際は、いくつの銀行を紹介できるかと、なぜその銀行なのかの理由を確認してみましょう。私の経験では、3行以上が合格ラインだと思います。理由の確認に関しては、銀行にはそれぞれ特徴があるからです。頭金ゼロでもOK、金利が低い、融資期間が長いなどです。皆さんの状況に合った最善のローン計画を提案できる不動産会社なら、これらの特徴も明確に答えられるはずです。

 

②人生設計まで提案できる
投資用物件の購入を検討する際、ほとんどの人は毎月のキャッシュフローにこだわります。つまり、家賃収入からローン返済を差し引いた残りの金額が多ければ多いほどいい物件だというものです。多くの人は、それは当たり前だと思うでしょう。しかし、不動産投資が成功したかどうかは、毎月のキャッシュフローで判断するものではありません。その物件を手放したときに初めてわかるものです。

 

具体例として後述の例を読んでください。これは以前販売した東京都杉並区の中古アパートの収支計画です。物件のオーナーとなる多くの人は、キャッシュフローをなるべく多くプラスにするために、長期ローンを組んで月々の返済を少なくしようとします。現在は中古物件でも条件によっては最長で30年のローンが組めます。新築ならば35年も可能です。

 

オーナーは当初20年ローンを希望していました。オーナーの属性など考慮した最長年数です。しかし、私たちは、あえて10年ローンを提案しました。ローンは長期になるほど金利が高くなります。毎月の返済に無理がない範囲で短期にすればするほど、最終的な収益は多くなるのです。

 

この例では、20年ローンだと毎月のキャッシュフローは約15万7000円のプラスになります。これは魅力でしょう。一方で10年ローンだと、毎月のキャッシュフローは約1900円に―。しかし、この数字だけで判断していいのでしょうか?

早く返済すればするほど投資は成功する!?

賃貸物件への投資は長いスパンで考えるとはいえ、多くは一生所有するものではありません。特に中古物件の場合は、ある程度の年月がたてば建て替えるか売却するかの判断をすることになります。この物件は、東京都杉並区の比較的好立地です。何年たっても土地の価値は維持できるはず。

 

あくまで予想ですが、10年後でも3000万円前後で売却できるでしょう。ならばできるだけ早く返済して自分のものとし、その後売却するのが得策と考えました。20年ローンで購入して10年後に売却すると、最終的に約1776万円の収益となります。しかし、10年ローンにすれば最終的に約3022万円の収益となります。

 

その差額は約1246万円。毎月1900円の収益ではありますが、最終的にはこれだけの差が生まれるのです。どちらを選ぶべきかは一目瞭然ではないでしょうか。もちろんこの物件のオーナーも10年ローンを選択しました。

 

このような例からも、長期ローンによって毎月のキャッシュフローをプラスにすることが成功ではないことがおわかりいただけると思います。本書を読んでいる人は、おそらく30代から50代が中心でしょう。仮に40歳の人が30年ローンを組んだら完済したときは70歳です。その時点で再度建て直すか売却するかの判断をするのは、ハードルが高いのではないでしょうか。

 

ところが20年ローンにしていれば60歳。定年を前にローンは完済し、家賃収入はすべて自分のものとなります。月々数十万円の不労所得となるのです。もしかしたら、公務員としての収入よりも多くなるのではないでしょうか。

 

60歳で完済できるなら、それから家賃収入を5年間貯めて、65歳で受け取る退職金を足すことで建て替えることも容易でしょう。そうすればローン返済なしに賃貸物件を所有することができます。また、売却しても数千万円が残ります。

 

まさにバラ色の老後生活といえるのではないでしょうか。最善のローン計画を提案してくれる不動産会社というものは、このような老後までの人生設計までも見越してくれる会社なのです。

本連載は、2016年5月27日刊行の書籍『世界一わかりやすい「公務員」の不動産投資術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

今川 博貴

株式会社TonTon 代表取締役

1985年生まれ。通信関連会社に勤務した後、ファッションブランドを立ち上げ、若くして独立。その後、より深く社会のことを勉強するために広告代理店の営業マンになり、数多くの案件に関わる。その際、不動産投資のおもしろさに魅了され、2013年に不動産の売買などを扱う株式会社TonTonを設立。

著者紹介

連載公務員にしかできない不動産投資術

世界一わかりやすい「公務員」の不動産投資術

世界一わかりやすい「公務員」の不動産投資術

今川 博貴

幻冬舎メディアコンサルティング

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