「区分所有オフィス投資」で自社株の評価額を下げる方法

前回は、「区分所有オフィス」の活用で有利に事業承継する方法を説明しました。今回は、区分所有オフィス投資で自社株の評価額を下げる方法を解説します。

純資産価格22億円を6億円に減らすシミュレーション

前回に引き続き、区分所有オフィスで事業承継を行う仕組みについて見ていきます。

 

●中会社の小、または小会社の場合

この規模の会社の場合は、ホールディング会社を設立しなくても、区分所有オフィスを所有することで十分株価を圧縮することができます。

 

その仕組みはこうです。

 

会社の株価は、純資産価格に比例します。資産は株式のほか、現金、預金、不動産、保険、有価証券などがあるでしょう。

 

ここでは分かりやすくするため、現状の資産が現預金2億、有価証券、その他資産20億円(総資産22億円)の会社としてシミュレーションします。

 

この状態から区分所有オフィスを頭金0円、つまりフルローンで20億円分購入します。これで総資産は42億円になりましたが、区分所有オフィスの購入価格がすべて借り入れとして負債となるので純資産価格は22億円になりました。

 

しかし、前述のように区分所有オフィスの相続税評価額は、現金や有価証券よりもはるかに低いものになります。法人の場合、評価額が時価から相続税評価額に変わるのは、購入してから3年後まで待たなければなりません。

 

3年後は20億円だった区分所有オフィスの評価が、16億円(80%)減、の4億円となりました。これにともない純資産価格も16億円減り、6億円となります。

 

【図表 事業会社にて20億円区分オフィス購入後のB/Sイメージ】

区分所有オフィスは「実勢価格」も下がるわけではない

この原理によって株価の評価も引き下げられるというわけです。こちらも区分所有オフィスの評価額圧縮率が高いからこそ実現できる方法といえるでしょう。

 

ここで誤解していただきたくないのは、評価額が4億円になったからといって、贈与または相続時の実勢価格までもが4億円にはならないということです。今までの実績では、購入時と同等、またはそれ以上の価格での売却が成立しています。

 

このように区分所有オフィスは、安定した収益を生むだけでなく、相続時または事業承継時の節税対策にも非常に有効なツールとなり得るのです。

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『「区分所有オフィス」投資による最強の資産防衛』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

株式会社ボルテックス 代表取締役社長

平成元年、早稲田大学商学部卒業。同年、ユニバーサル証券株式会社(現三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社)に入社。証券マンとして働く一方で不動産に着目し、不動産会社への転職を決意。平成7年、株式会社レーサム・リサーチ(現株式会社レーサム)入社、営業部長として活躍し、不動産投資コンサルティングを行う。そんななか、高い利回りが見込める「区分所有オフィス」に魅力を感じ、平成11年に独立。株式会社ボルテックスを設立し、現在に至る。

著者紹介

連載資産を確実に守る「区分所有オフィス投資」最強の方程式

「区分所有オフィス」投資による 最強の資産防衛

「区分所有オフィス」投資による 最強の資産防衛

宮沢 文彦

幻冬舎メディアコンサルティング

長寿企業に共通する条件。それは「本業による収益とは別に、不動産を所有することで利益を得ている」ことであると語る著者。100年以上続く企業の中で、不動産による下支えのない会社は事実上存在しないだろうというのが、持論…

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