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連載米国不動産投資の大本命―テキサス不動産の最新事情【第11回】

テキサス州の各エリアの特徴――ダラス/プレイノ

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テキサス州の各エリアの特徴――ダラス/プレイノ

今回からは、テキサス州の中でも注目すべきエリアを取り上げていきます。まずは大都市のダラスと、北米トヨタの移転先であるプレイノです。

人口500万人超の大都市圏ダラス

ここまで、テキサス州の魅力を説明してきましたが、テキサス州といっても日本の約2倍もの広さがあり、様々なエリアが存在します。

 

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いざテキサス州で不動産投資を検討するとしたら、どこが魅力的なのか。いくつかの地域の特色と投資に際して期待できるメリットを整理してみましょう。

 

ダラスはテキサス州の北部にある大都市です(図表1)。人口ではヒューストン、サン・アントニオに次いで州内第3位ですが、フォートワースやアーリントンなど周辺の都市を含めたダラス・フォートワース都市圏としての人口は516万人(2010年)を超え、全米では5位、州内ではヒューストンをしのいで最大です。

 

【図表1 ダラスの位置とエリア】

市内はエルム川とウェスト川という2つの川の合流地帯に位置し、もともとは周辺一帯で栽培される綿花の集積地でした。また、古くからアメリカ南部の交通の拠点としても重要な役割を果たしてきました。

 

しかし、ダラスが目覚ましい発展を遂げたのは、20世紀になってテキサス東部で油田が発見されてからのことです。さらに、航空機産業の誘致にも成功し、中南部最大の都市となりました。

 

【ダラスの物件例】

1810プレイス

 

都市圏人口500万人を超えるダラスの中心地で、再開発による中産階級化(gentrification)が急激に進むオールド・イースト・ダラス地区にある全16室のアパートです(図表2〜5)。

 

【図表2 「1810プレイス」の外観と概要】

【図表3 「1810プレイス」の位置】

【図表4 「1810プレイス」の室内】

【図表5 「1810プレイス」の投資効果の簡易シミュレーション】

近隣にはバス停、公園、レストラン、カフェ、バーなどの生活インフラが揃い、エリア評価では歩きやすさ指標(Walkability)が100点満点中82点の高得点が付いています。

 

販売価格は180万ドル(1億9800万円)とダラス市内としては手頃。外観と8室の改装は完了済みで、残り8室も改装渡しとなります。

 

2016年2月時点で満室となっており、年間家賃は約15・4万ドル、諸経費を差し引いたキャップ・レートは7・1%です。

 

近隣の新築コンドミニアムはスクエアフィート当たり300ドル前後で売買されており、本物件もスクエアフィート当たり150〜200ドルでコンドコンバージョンによる売却が可能と考えられます。

 

また、近隣の一戸建ての土地は35万〜50万ドルで売買されており、本物件の土地の価値は100万ドルを超えると予想されます。

 

インカムゲインとキャピタルゲインの両方を、高いレベルで追求できる非常に魅力的な物件です。

トヨタの北米本社が移転するプレイノ

プレイノ市は、ダラスから北へ20マイルほどのところにある、人口27万人ほどの新興住宅地です(図表6)。人口はテキサス州では9番目、特に白人が多く、市内の高校は10段階の9というハイレベルです。

【図表6 ブレイノ市の位置とエリア】

プレイノ市にはアメリカ企業をはじめ四十数社の本社が集まっており、そこにトヨタの北米本社も移転してきます。

 

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不動産投資の視点からは、テキサス州内で最も資産価値が高いエリアですが、その分、物件価格も高く、一定以上の資金力を持った投資家でなければ購入は難しいかもしれません。

ニック 市丸

リーバンズコーポレーション 会長

1953年生まれ。米国在住35年。カリフォルニア州を拠点に保険・証券・不動産・ファイナンシャルアドバイザーとしてキャリアを積み、2002年、ロサンゼルス郊外のトーランスにリーバンズコーポレーションを設立。豊富な不動産の販売・仲介・管理実績を持ち、米国居住者以外の信託活用法など、不動産保有にかかる関連アドバイスにも強みがある。

著者紹介

連載米国不動産投資の大本命―テキサス不動産の最新事情

大本命 テキサス不動産投資

大本命 テキサス不動産投資

ニック 市丸

幻冬舎メディアコンサルティング

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