なぜ米国不動産投資では「日本の常識」が通用しないのか?

テキサス州はいま、全米で最も経済が活気づいているエリアです。本連載では、不動産投資の観点から見たテキサス州の魅力を、物件情報を交えながら詳しく説明していきます。

中古物件が主流の米国不動産市場

アメリカの不動産市場では中古物件が主流です。あえて言えば、新築物件より中古物件のほうが好まれる傾向さえあります。新築物件にはプレミアムが付いて割高になりがちなことや、中古物件は過去の取引履歴(トラックレコード)があり判断材料が多いためです。そして、物件価格は築年数には関係ありません。他にもアメリカの不動産市場にはいろいろ特色があり、日本の常識で考えていると間違えます。

 

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ここではそうしたポイントをご紹介していきましょう。2007年からのサブプライム・ショック、2008年のリーマン・ショックでアメリカの不動産は大きく下落しました。当時、専門家は日本のバブル崩壊と同じように、アメリカの不動産価格は10年以上回復しないだろうと予測したりしたものです。

 

実際、当時はどこまで下がるのかわからず、投げ売りする人も続出。下落幅も期間も、アメリカではかつてないことだったのは事実です。しかし、アメリカ全体の住宅価格は、ほぼ6年で回復しました(下記図表参照)。バブル崩壊後、20年以上たってもいまだにかつての地価水準に遠く及ばない日本とは、不動産市場の厚みだけでなく参加者のマインドが違うのです。

 

[図表]アメリカ全体の住宅価格指数の推移

米国では住宅ローンを「目いっぱい借りる」のが普通

例えば、日本ではマイホームを購入する場合、住宅ローンを無理してたくさん借りると、後で大変という感覚のほうが一般的でしょう。家計の収入に見合った返済額に抑えるのが賢い借り方だといわれたりします。

 

しかし、アメリカでは逆です。マイホームを買う際、マイホームを担保に借りられるのであれば、目いっぱい借りるのが当たり前です。なぜなら、アメリカでは住宅ローンの金利分は所得から全額控除され(借入上限100万ドル)、日本の「住宅ローン控除」よりはるかに有利です。ちなみに、アメリカでは住宅にかかる固定資産税も所得から控除できます。

 

また、住宅ローンを借りている間に金利が下がってきたら(金利差2%が目安)、住宅ローンを借り換えることもよく行われます。借り換えて金利負担を減らすのが目的ではありません。低い金利であれば、毎月返済額が同じでも、より多く借りることができるからです。

 

そうやって以前よりたくさん借りることで手にしたキャッシュで、アメリカ人は自動車を買い替えたり、家具を買ったりします。

 

これをちょっとやりすぎたのがサブプライム・ショックの一因ですが、アメリカ人の基本的な行動パターンは変わっていません。

 

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今後、アメリカでも不動産価格はアップダウンを繰り返すでしょう。しかし、日本のようにずっと安いままということはありません。景気が良く人口が増えるエリア、人気の高い物件は必ず回復します。

 

アメリカの不動産投資では、タイミングを見極めることも重要だと思います。

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連載米国不動産投資の大本命―テキサス不動産の最新事情

リーバンズコーポレーション 会長

1953年生まれ。米国在住35年。カリフォルニア州を拠点に保険・証券・不動産・ファイナンシャルアドバイザーとしてキャリアを積み、2002年、ロサンゼルス郊外のトーランスにリーバンズコーポレーションを設立。豊富な不動産の販売・仲介・管理実績を持ち、米国居住者以外の信託活用法など、不動産保有にかかる関連アドバイスにも強みがある。

著者紹介

大本命 テキサス不動産投資

大本命 テキサス不動産投資

ニック 市丸

幻冬舎メディアコンサルティング

抜群の安定性、手頃な価格、豊かな将来性…… 米国テキサスの不動産は、“世界最強"の投資対象だ! 海外不動産投資で失敗をしないためには、「成長性」「流動性」「透明性」「通貨力」そして「タックスメリット」というポイン…

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