相続税対策として「収益物件」が活用できる理由

前回は、他の節税ツールと比較した場合の「収益物件」の特徴を説明しました。今回は、相続税対策として「収益物件」が活用できる理由などを見ていきます。

実際の物件の価値を下げずに、評価額だけを下げる

今回は、ストックの節税としての活用方法を紹介します。具体的にいえば、所有する資産の評価を下げるツールとして収益物件を活用するということです。個人として活用すれば相続税の圧縮が可能となります。また法人で活用すれば、株価(自社株)の評価減が可能となります。

 

なお、減価償却によって法人の利益を圧縮することで純資産価格が下がり、結果として株価を下げる効果がありますので、ここで紹介する時価と評価減のギャップを利用した節税方法と併用すれば大きく資産の評価を下げられることになります。

 

では、まず個人の相続税対策として資産の評価を下げる方法から説明します。

 

平成27年1月以降、相続税が増税がされました。基礎控除額が4割も減額され課税対象者が増えることになりますし、最高税率は50%から55%に引き上げられます。事業経営で資産を築いてきたオーナー社長にとっては、非常に頭の痛い問題です。

 

しかし、この問題も収益物件を活用することである程度クリアすることができます。収益物件を取得すれば、現金で所有する場合と比較して資産の評価額が下がります。ここでのポイントは、あくまでも実際の価値が下がることではなく、評価が下がるということです。

 

不動産の評価は、国が定める資産の査定によって決まります。現金1億円は、もちろん1億円の評価ですが、時価1億円の不動産(例えば収益物件)を買えば、多くのケースで評価は1億円を下回ります。場合によっては半分の評価になることさえあります。

現金を収益物件に換えると4〜5割も資産評価が下がる

この評価の交換を利用するのが、収益物件による相続税の節税方法です。例えば個人で現金5億円の資産があるとして、この現金で5億円の収益物件を購入することで相続財産(この場合は5億円)の評価が2億5000万円などと下がり、課税対象額も下がります。

 

土地の路線価は、一般的に時価の7〜8割です。建物も同様ですので、単純に考えれば現金で持っているより相続税額も2~3割少なくなります。現金を不動産に換えるだけで評価額が下がり、節税になるのです。

 

収益物件ではさらに、土地の上に建物が建っているため貸家建付地としての扱いになり、土地の評価が更地よりも大きく下がります。加えて、建物を入居者に賃貸しているため、建物の評価も下がります。

 

現金を所有する場合と比較して4〜5割も資産の評価が下がることになります。現金で持っている場合と収益物件に換えた場合との評価の差が大きいほど節税効果が高いわけですが、特に都心部の物件は時価と評価額のギャップが大きく、相続税の節税には向いているといえます。

 

実際に筆者の会社で取り扱った事例として図表の物件をご覧ください。東京都心部にある時価3億円の収益物件です。この物件を買えば、現金3億円が不動産に換わるのですが、評価額は1億5000万円でした。

 

つまり、3億円の現金をこの収益物件に換えるだけで、相続財産が1億5000万円減額するのです。借り入れで取得しても効果は同じです。最高税率の人であれば、相続税は評価額の50%(平成27年以降は55%)ですから、節税額にすればおよそ7500万円になります。

 

さらに収益物件のいいところは、借入金を賃料で支払うことができる点です。収益物件を取得する場合、ほとんどの人が借り入れを利用することになるでしょう。借入金が返済できなければその財産は担保として押さえられてしまいますが、収益物件は賃料が入ってくるため、評価を下げながら資産を守ることができるのです。なお、個人で取得すれば、取得した時点で相続財産をその固定資産税評価で評価されるため、相続の直前に収益物件を取得することで資産の評価減を図ることも可能です。

 

【図表】時価と評価額の差を利用して資産を圧縮

本連載は、2014年8月30日刊行の書籍『会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

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武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術

会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

アベノミクス以降、景気は回復傾向を示していますが、利益を上げ続けるというのは簡単なことではありません。加えてオーナー社長を悩ませるのが増税です。 本書では、中小企業のオーナー社長に向けて、賃貸用アパート・マンシ…

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