増え続ける人口が生み出す旺盛な住宅需要

なぜ米国不動産が海外不動産投資の「本命」といえるのか。今回は、先進国では数少ない「人口増加国」という一面を見ていきましょう。

人口が減り続ける日本とは対照的な米国

近年の日本の新聞や雑誌等を見ると、将来の人口減少に対する懸念を示す記事が目立っています。実際、日本の人口は2008年の1億2800万人をピークにして減少傾向をたどっています。このままのペースだと、2030年には1億2000万人まで減少し、さらに2080年には5000万人を切るとまでいわれています。

 

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これに対して米国は、2012年の人口が3億1750万人で、2030年には3億6260万人まで増加すると見られています(図表1)。

 

 

同じ先進国でも、日本の人口は加速度的に減少傾向をたどるのに対し、米国の人口はこれからも増加傾向をたどっていくのです。ちなみに、現在、世界最大の人口大国である中国は2030年にピークを迎えます。その時の人口は、14億5000万人と見られていますが、「一人っ子政策」の影響によって、そこから先は急激な人口減少と高齢化が進んでいきます。

 

このように考えていくと、将来にわたって人口が増えていく国・地域は、アフリカとインドの次に米国が挙がるのです。

 

ちなみに国際連合の人口推計によると、アフリカの人口は2100年までに、現在の4倍の40億人に達する見通しで、インドも2060年くらいまでは人口が増え続ける見通しです。また、米国の人口は2100年に、4億6000万人程度まで増えると考えられています。

不動産価格上昇のカギを握る移民制度改革法

さて、こうして見ると、先進国で人口が増え続けるという見通しが成り立つのは、米国くらいであることが分かります。日本は確実に減少していきますし、欧州各国も似たようなものでしょう。アフリカやインドは、西暦2100年にもなれば、ひょっとしたら先進国の仲間入りを果たしているかもしれませんが、今、投資するとしたら、非常にリスクの高い新興国不動産投資になることを覚悟しなければなりません。

 

米国の人口が、先進国であるにもかかわらず増加するのは、同国が積極的な移民政策を採っているからです。

 

特に、オバマ大統領は移民政策の改革には積極的です。2013年6月に上院で可決された移民制度改革法は、結局、下院による採決見送りで廃案になりましたが、それとは別に議会を通さない方法で、移民制度の抜本的改革に取り組む姿勢を見せています。

 

この移民制度改革法のポイントは、不法移民の合法的滞在への転換にあります。すでに廃案なので何ともいえませんが、仮にこの法律が施行されていたら、米国経済にとってはさまざまなメリットが生じてくる可能性がありました。もちろん、オバマ大統領は今も、抜本的な移民制度の改革に取り組んでいるので、今後も移民政策が米国経済に大きな影響を及ぼす可能性があります。

 

どのような影響が考えられるでしょうか。

 

まず、財政赤字の解消です。米議会予算局によると、仮に今回の移民制度改革法が成立した場合、人口の増加によって医療・年金などの歳出増加につながる一方、税収がそれを上回るペースで増加するため、財政赤字は減少傾向をたどるという試算がはじきだされました。加えて、実質GDPが2023年に3.3%、2033年には5.4%も増加するといわれています。

 

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経済が伸びれば、当然のことですが、不動産価格は上昇しやすくなります。しかも、米国の場合、人口増加を背景にして、長期的に経済が拡大傾向をたどるという試算が出ているので、不動産価格に関しても、長期的な上昇トレンドをたどる可能性が高いと考えられます。

本連載は、2014年10月3日刊行の書籍『本命 米国不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本連載の内容は著者の個人的な見解を示したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本連載の情報を利用した結果による損害、損失についても、出版社、著者ならびに本連載制作関係者は一切の責任を負いません。投資の判断はご自身の責任でお願いいたします。

ニック 市丸

リーバンズコーポレーション 会長

1953年生まれ。米国在住35年。カリフォルニア州を拠点に保険・証券・不動産・ファイナンシャルアドバイザーとしてキャリアを積み、2002年、ロサンゼルス郊外のトーランスにリーバンズコーポレーションを設立。豊富な不動産の販売・仲介・管理実績を持ち、米国居住者以外の信託活用法など、不動産保有にかかる関連アドバイスにも強みがある。

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