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連載資産を確実に守る「区分所有オフィス投資」最強の方程式【第4回】

東京のオフィスビルの価値が「今後も上昇する」といえる理由

区分所有オフィス

東京のオフィスビルの価値が「今後も上昇する」といえる理由

前回は、東京の人口増加の根拠を紹介し、都心へのオフィスビル投資のメリットを説明しました。今回は、東京のオフィスビルの価値が「今後も上昇する」といえる理由を見ていきます。

東京に集中する「バブル期の数百倍」のお金

人が集まるところには、お金も集まります。では、これからの東京にどれくらいのお金が集まるのか推計してみましょう。

 

日本の金融資産は、2013年時点で2570兆円あります。これはバブル期がスタートした1985年の2.3倍です。また、世の中に出回っているお金と日本銀行の当座預金の合計値であるマネタリーベースは、バブル期の約11倍の268兆6437億円です(図表1参照)。

 

日本経済は、バブル崩壊後「失われた20年」といわれてきました。しかし、この数字が物語るように着実に経済は成長し、あのバブル期をはるかにしのぐ量のお金が日本には眠っているのです。

 

このことに世界はとっくに気づいています。それは日本の対内投資残高を見れば明らかでしょう。

 

対内投資とは、アメリカや中国といった外国の投資家が日本の事業や不動産、金融商品などに投資することです。これにより雇用の創出や輸出の拡大、海外からの技術移転などの期待ができます。

 

2012年時点で、日本の対内投資残高は20億5361万USドルです。これはバブル期637万USドルの322倍です(図表1参照)。これだけの途方もないお金がどこに向かうのか――。

 

それは間違いなく東京です。

 

【図表1】

 

おそらくこれからの日本は、オリンピック・パラリンピックに向けてバブル期の3倍程度のお金が動きます。それも日本全国均等にではなく、国土の10分の1のエリアである首都圏においてです。そのなかでも圧倒的に東京へ集中するのは明白です。つまりバブル期の30倍のお金が首都圏に流入し、東京では数百倍のお金が動くことを意味します。

 

お金が動くということは、投資も活発になるということです。今は日本だけでなく世界中でお金が余っています。世界で起こっている金融緩和による投資マネーは、必ずどこかに行かなければならないのです。バブル期の322倍の対内投資残高の多くは、世界的にも安定している東京の不動産に向かうはずです。

世界の主要都市に比べても賃料が低い東京のオフィス

さらに、東京のオフィス賃料は、いまだにリーマン・ショック(2008年)の落ち込みから回復していません。リーマン・ショック前を100とすると、2012年で60と世界のほかの都市に比べてまだまだ低い水準で推移しています(図表2)。

 

今のうちにオフィスビルを購入しておけば、上がっていくインカムゲインの旨みも、売却時の大きなキャピタルゲインという醍醐味も両方味わえる可能性が高いといえます。

 

【図表2 賃料は低水準=賃料上昇の期待大】

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『「区分所有オフィス」投資による最強の資産防衛』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

宮沢 文彦

株式会社ボルテックス 代表取締役社長

平成元年、早稲田大学商学部卒業。同年、ユニバーサル証券株式会社(現三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社)に入社。証券マンとして働く一方で不動産に着目し、不動産会社への転職を決意。平成7年、株式会社レーサム・リサーチ(現株式会社レーサム)入社、営業部長として活躍し、不動産投資コンサルティングを行う。そんななか、高い利回りが見込める「区分所有オフィス」に魅力を感じ、平成11年に独立。株式会社ボルテックスを設立し、現在に至る。

著者紹介

連載資産を確実に守る「区分所有オフィス投資」最強の方程式

「区分所有オフィス」投資による 最強の資産防衛

「区分所有オフィス」投資による 最強の資産防衛

宮沢文彦

幻冬舎メディアコンサルティング

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