不動産ファンド投資の「マーケットリスク」とは?

前回は、不動産ファンドのリスクとリターンを決定する2つの要因、「運用戦略」と「プロパティタイプ」について説明しました。今回は、不動産ファンド投資に存在する6つのリスクのうち、まずは、マーケットリスクについて見ていきます。

不動産ファンド投資には大きく「6つ」のリスクがある

以上のような運用戦略やプロパティータイプに基づく基本的なリスクのほかに、不動産ファンド投資には次のようなリスクが存在します。

 

①マーケットリスク

②物件としてのリスク

③オペレーター(AM、PM等)のリスク

④自然災害に起因するリスク

⑤税務・会計に起因するリスク

⑥法律に起因するリスク

 

以下では、この①から⑥のリスクの具体的な中身について順番に確認していきましょう。

不動産市場だけでなく金融市場の動向も影響

①マーケットリスク

 

マーケットリスクとは、市場における取引の動向によって価格が下落するリスクのことです。上場されていない不動産ファンドは、リートのように1日で価格が激しく変動するようなリスクは免れています。しかし、不動産そのものは市場で取引されていることから、不動産マーケットによるリスクは多かれ少なかれ被ることになります。

 

日本では、不動産価格はバブル期まで上がり続け、その崩壊後は下がり続けるという直線的な動きを示してきましたが、欧米では、一定のスパンで上がっては下がり、下がっては上がるという価格サイクルを繰り返してきました。いずれにせよ、購入した不動産の価格が下がる可能性は常にあるといえるでしょう。

 

また、万が一、リーマンショックのような世界的な経済危機が起こったようなときには不動産の売買が停滞することは避けられません。その結果、ファンドの保有物件を想定していたような形では売却できなくなるかもしれません。

 

このような不動産価格の上下動や需給の動きによって不動産ファンドがマイナスの影響を受けることはありえます。

 

それから、マーケットリスクとしては金融マーケットの動向にも注意を払っておくことが必要になります。

 

不動産は高額であるため、その取得のために金融機関からの融資が必要となるケースが少なくありません。金利の高低や、金融機関の融資に対する姿勢によって、借り入れの許否や調達できる金額は変わってきます。現在、日本では貸出金利がかつてないほど低い水準にあり、そのため資金を調達しやすい状況にあります。しかし、今後、金利が上がれば資金を調達しにくくなり、その結果、不動産価格が下がるおそれもあります。

 

さらに、株式市場の状況も、不動産価格に間接的に影響を及ぼすファクターとなります。株式市場が好調であれば、株式投資によって得た利益を不動産に投資する動きが促され、その結果、不動産の価格が上昇するからです。過去の歴史をみても、株式市場が不調なときに不動産市場が良好であることは少ないので、両者には強い関連性があるとみなすことができるでしょう。

本連載は、2016年3月28日刊行の書籍『ローリスクで年利7% 1万円から始める不動産ファンド投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。本書に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本書の内容は著者の個人的な見解を解説したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本書の情報を利用した結果による損害、損失についても、出版社、著者並びに本書制作関係者は一切の責任を負いません。投資のご判断はご自身の責任でお願いいたします。

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連載安定的に高利回りが狙える「不動産ファンド」の見極め方

LCパートナーズ 代表取締役・最高投資責任者(CIO)
ロジコム 取締役
LCレンディング 取締役 

University College London(ロンドン大学)卒業、建築経済・経営学修士(MSc)取得。一級建築士。不動産投資に10年以上携わった後、大手シンクタンクにて不動産投資分野における調査分析のコンサルティング業務を経験。その後、独立系不動産アセットマネジメント会社の最大手であったダヴィンチ・アドバイザーズにおいて、私募ファンドやリートの新規上場、また不動産関係企業投資などで中心的な役割を果たした。2009年にLCパートナーズを立ち上げ代表取締役兼最高投資責任者(CIO)に就任。

著者紹介

ローリスクで年利7% 1万円から始める不動産ファンド投資

ローリスクで年利7% 1万円から始める不動産ファンド投資

小山 努

幻冬舎メディアコンサルティング

投資で資産を増やさなければ、将来の見通しが立たない――。 一般のサラリーマンの間でも、企業や社会保障に頼らずに資産をつくるしかないと、「貯蓄から投資へ」向かう傾向が強まっています。 本書では、理想先な投資先とし…

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