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連載収益物件活用で得られる絶大な節税効果【第5回】

収益物件の減価償却メリットを最大限に引き出す方法

法定耐用年数累進課税

収益物件の減価償却メリットを最大限に引き出す方法

前回は、なぜ収益物件の保有が「所得税のコントロール」に有効なのかを取り上げました。今回は、減価償却の節税メリットを最大限に引き出す方法を見ていきます。

「金額は大きく、期間は短く」が減価償却活用の理想

フローの節税においては、どのように減価償却を取るのが理想的なのでしょうか? 結論からいえば金額は「大きく」、期間は「短く」減価償却が取れるほど効果的な節税が可能となります

 

例えば、毎年1億円の税引前利益が出ている会社が収益物件を保有して総額1億円の減価償却が可能なとき、「2500万円×4年」で償却するか、「250万円×40年」で償却するか、どちらが効果的かは自ずと明らかでしょう。

 

いうまでもなく、「2500万円×4年」です。なぜなら、短期間で多額の経費を計上し、その分の節税ができれば、浮いたお金を別の投資や本業の拡張などに自由に使えるからです。

 

また、減価償却費として赤字計上する1億円は4年で償却しても40年で償却しても同じとはいえ、税金額は異なってきます。なぜなら、日本の税制は累進課税で、利益が多ければ多いほど税率は上がるからです。そのため、4年間で2500万円ずつ「大きく」「短く」減価償却して一気に税引前利益を圧縮したほうが、結果として税金の総額を抑えることにもつながるのです。年間250万円の赤字ではさして税引前利益を抑えられず、節税効果も大きくありません。

法定耐用年数が短「中古の木造アパートが効果的

累進課税を考えたとき、安定して多額の税引前利益が出ている取引主体(法人・個人)であればあるほど、「大きく」「短く」が効果的になるのです。中古の収益物件においては、土地と建物の価格の合計での取引になりますので、その内訳が重要なのです。

 

減価償却というのは耐用年数に則って償却期間が決まりますが、物件によって4年で償却できるものから40年以上にわたって償却するものまで、まちまちです。節税という観点から見ると、この年数が短ければ短いほど効果が高いといえます。できれば、1年で全額償却できるのが理想ですが、現実的にはそのような物件はありません。

 

現在の日本の税制においては、不動産の場合、木造の物件が最も法定耐用年数が短く、鉄筋コンクリート造の物件は長くなっています。最短で償却できるのは法定耐用年数のすべてを超過した木造の物件(築22年超の物件)で、4年間で償却ができるようになります。この観点から見ると、中古の木造アパートが最も効率良く節税できることになります。

 

下記の図をご覧ください。ともに1億円で、土地・建物がそれぞれ5000万円のRC(鉄筋コンクリート)造の物件と木造の物件を比較してみます。大きく違うのが耐用年数です。RC造の物件は残存耐用年数が28年になるのに対して、木造は4年となります。

 

そのため、同じ築年数でも単年度での減価償却金額が大きく異なり、RC造が178万円であるのに対して、木造の場合は1250万円にもなります。やや乱暴かもしれませんが、2つの物件の賃料収入や経費が同額だと仮定すると、税引前の利益はRC造の物件が622万円である一方、木造の物件では450万円もの赤字になります。減価償却期間が短くなることで、一気にこれだけ多額の節税が可能になります。

 

【図表】RC造と木造の減価償却費の違い

本連載は、2014年8月30日刊行の書籍『会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

大谷 義武

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

連載収益物件活用で得られる絶大な節税効果

会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術

会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

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