任意売却物件に収益力の高い「優良物件」が多い理由

今回は、任意売却物件には優良物件が多いのか、競売物件と比較しながら見ていきます。※本連載は、株式会社フィナンシャルアドバイザーズ代表取締役社長・泉水京氏の著書、『不動産投資は“未公開の"「任意売却物件」を狙いなさい!』(かんき出版)の中から一部を抜粋し、普通の不動産投資とは違う、未公開のプラチナ物件を狙う「任意売却物件投資」とは何かを説明します。

競売物件は「物件そのもの」に稼ぐ力がない!?

投資用として販売されたマンションなら、任意売却物件も競売物件も立地条件等の優劣はそう変わりがないように見えます。でも実際に取引をしていると、任意売却物件のほうに優良物件が多いと感じます。その理由はこうです。

 

一般に競売に出される不動産物件はローンの返済に行き詰ったからです。住居用であれば収入減で毎月の返済が滞るようになるからです。また、投資用の不動産が競売にかけられるのは、結局、物件そのものに稼ぐ力がないからです。

 

思ったように家賃収入が得られないため、予定していた利回りが確保できなくなりローンが破綻するわけです。これは競売物件の特長とも言えます。

元々「収益力」が備わっている任意売却物件

一方、任意売却物件の場合は、もちろんローン破綻した物件もあります。でも、元々投資用として流通している物件が多いので、投資家が運用状況を見ながら保有する物件数の調整を行ったり、買い換えたりするものがたくさんあります。

 

基本的に物件そのものに〝収益力〟が備わっている、それが任意売却物件なのです。もうひとつ、中古の任意売却物件には、比較的駅近の立地条件の良いものが目立ちます。これはバブル景気崩壊後の不景気のときに、比較的駅近の良い場所に安く建てられたことが要因になっています。

 

築後10年、15年の任意売却物件は、当時は安く分譲されていただけに持ち主は売りやすく、私たち不動産業者も仕入れがしやすい。安く入手できるぶん安く提供できるしそのうえ場所も良いというのが、任意売却物件を紹介している私の基本的な認識です。

 

とくに近年は、不動産価格全体が上昇傾向にあります。このため都心では新築の投資用ワンルームマンションの供給が少なくなっています。単身者用の賃貸ワンルームマンションは、近隣への迷惑防止を理由に条例によって進出を規制している自治体が多くあります。

 

となれば、都心にある中古の任意売却物件はさらに人気が高まり、よりいっそうプラチナ物件になることは間違いないと思います。

株式会社フィナンシャルアドバイザーズ 代表取締役社長

昭和51年生まれ、千葉県千葉市出身。日本大学法学部卒業。平成11年、投資不動産会社へ入社(現ジャスダック上場)、同18年「株式会社フィナンシャルアドバイザーズ」を設立後、リーマンショックに襲われる。米国サブプライムローンを発端に日本国内でも投資マンションローンの不良債権が顕在化、不動産投資はあくまで立地と購入価格次第と確信する。
平成28年7月現在、11期目を迎える不動産会社として顧客の信頼を得てセミナーや紹介営業中心に業務展開。紹介物件は、東京・横浜・名古屋・大阪・福岡、そして米国ロサンゼルス・NZオークランド。 「不動産を通じてより良い人生」をモットーにしている。

著者紹介

連載未公開のプラチナ物件が狙える「任意売却物件」投資の魅力

不動産投資は“未公開の" 「任意売却物件」を狙いなさい!

不動産投資は“未公開の" 「任意売却物件」を狙いなさい!

泉水 京

かんき出版

超低金利を背景に不動産投資が活況を呈している。ところが、返済金利負担が少なくなったぶん、投資用不動産物件の値は上がる一方だ。利回りも2%が限界。3%以上の物件となるとバブル期前のワンルームしかないのが現実だ。 本書…

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