接する道路が狭い土地の評価方法

前回は家が何軒も建つような広い土地について考えました。今回は狭い道路に面している土地を見ていきましょう。

幅が4メートルに満たない道路も少なくないが・・・

狭い道路に接している土地の場合も、相続税評価額を減額できる可能性があります。

 

通常、土地が建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければ建物を建てることができません。建築基準法上の道路は原則、幅が4メートル必要です。しかし、現在使われている道路の中にも昔のままの道路で、幅が4メートルに満たない道路も少なくありません。


それらをすべて「建築基準法上の道路ではない」ということにしてしまうと、以前からそこに住んでいた人の生活に大きく影響してしまいます。


そこで、幅が4メートル未満の道路でも、建築基準法の施行日である昭和25年11月23日以前に建物が立っていた場合には、建築基準法上の道路として認められています。この道路は建築基準法第42条2項に定められていることから「2項道路」と呼ばれています。

セットバックが必要なら相続税評価額は減額

2項道路に接する土地に建物を新築する際には、道路の幅が4メートルになるように後退しなければなりません。これをセットバックと呼びます。道路の両側がセットバック可能な土地であれば、道路の中心から2メートルの幅が確保できるようにセットバックを行います。


もし、道路の反対側が川やがけでセットバックが不可能な場合には、道路の幅が4メートルになる位置まで片側でセットバックが必要です。このようにセットバックが必要な部分は道路として自治体に引き取られ、建物を建てることができないので、その分の相続税評価額を減額できるのです。


例えば、図表のような土地があり、セットバックしなければならない土地が15平方メートルあったとします。

 

[図表1]セットバックを必要とする宅地の評価
[図表]セットバックを必要とする宅地の評価

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

その部分は評価額を7割減にすることができますので、

15平方メートル×20万円(路線価)×0・7=210万円

を評価額から差し引くことができます。6000万円の評価額の土地は5790万円になります。


[通達]

24―6 建築基準法第42条第2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額から、その価額に上の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。ただし、その宅地を24―4《広大地の評価》⑴又は⑵により計算した金額によって評価する場合には、本項の定めは適用しないものとする。

本連載は、2015年7月1日刊行の書籍『相続税から土地を守る生前対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載相続税対策のための土地の正しい「評価」術

税理士 一級建築士 宅地建物取引主任者

ハウスメーカーで約20年間営業職に従事し、地主向けの土地活用ノウハウを積み上げる。業務の中で、相続税申告の際に税理士が適正な土地評価を行えず、不当に相続税が高くなってしまうという事実を知り、自らの力で地主を救うべく税理士資格を取得し独立。以来、首都圏を中心に数多くの地主の土地相続をコンサルティングしてきた。不動産の専門知識に基づいた土地評価に強みを持ち、他の税理士からの依頼も含め約2000カ所の評価を経験。数千万円単位の評価減を達成したケースも多数あり。

著者紹介

相続税から土地を守る生前対策

相続税から土地を守る生前対策

下坂 泰弘

幻冬舎メディアコンサルティング

税制改正により、土地を失うリスクは飛躍的に増大しました。地主の方にとって相続税対策は深刻な問題です。そのため、さまざまな相続税対策をしている方も多いですが、その対策には大きなリスクを伴うものもあります。 相続税…

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