不動産 国内不動産
連載資産を確実に守る「区分所有オフィス投資」最強の方程式【第1回】

東京都心のオフィスビル投資が「最強の資産防衛」になる理由

新連載区分所有オフィス

東京都心のオフィスビル投資が「最強の資産防衛」になる理由

本連載では、一般にはあまり知られていない「区分所有オフィス」について、投資物件としての魅力や資産防衛のために活用する方法を見ていきます。今回は、なぜ東京都心のオフィスビルが投資対象となり得るのか、その理由を説明します。

不動産の賃料は「一定エリア内」での人気で決まる

オフィスビルもマンションやアパート同様に国内の不動産です。しかし、供給過多や人口減といった影響は「東京都心の物件なら問題はない」といえます。

 

総じて賃料を含め価格というものは、需要と供給のバランスで決まります。いくらニーズがある製品でも製造量がそれを上回れば値崩れが起こるものです。

 

ただし不動産に関しては、いくらでも製造できるわけではありません。つまり「一定のエリア内」でどれだけニーズ、つまり人気があるかが非常に重要になります。

 

分かりやすく説明するために、東京都千代田区にある物件と、千葉県船橋市にある物件を比較してみましょう。

 

千代田区と船橋市のそれぞれの一定エリア内に、1000棟の不動産があったとします。ここで自分の所有している物件の人気が、ちょうど中間の500位だとします。10年後、船橋市の場合はエリアの開発用地にまだ余裕があるために、物件の数が2倍の2000棟になるかもしれません。

 

一方、都心の千代田区の場合はすでに開発をし尽くした状態なので、2倍になることはあり得ないでしょう。せいぜい1割アップの1100棟がいいところです。それぞれ増えた分の新築物件は、新しいがゆえに人気の上位に来るはずです。したがって船橋市のケースでは、500位にまるまる1000棟が乗って、自分の所有する物件は2000位中1500位になります。

 

千代田区のケースでは、100棟が乗るだけですから、1100位中600位に踏みとどまることができます。大きく人気を下げた船橋市の物件は、当然賃料を大きく下げないと空室に悩まされることになります。一方で千代田区の物件は、賃料を下げる必要はほとんどないはずです。

東京23区内に入るテナントは「本社」が中心

企業はオフィスの立ち上げ、または移転を考える際、ほとんどが立地にこだわります。「○○駅」から「徒歩○分以内」と決めたら、絶対にそのエリアで探そうとします。立地は業績に直結することなので当然でしょう。多くの企業がこだわるその立地条件は、東京主要5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)を中心とする東京都心のオフィス街です。

 

主要エリアにオフィスを構えることは確実に信用度につながります。さらにその信用度はリクルーティングにも影響するでしょう。主要エリアのオフィスは魅力的であり、そもそも通勤のしにくい場所に優秀な人材は集まりません。だから企業はオフィスの立地にこだわるのです。

 

一方で地方都市のオフィス街は、開発途中のエリアもしくは更地が多いので今後も広がっていき、物件数も増える可能性があります。その結果、希少価値が下がり、賃料も下げざるを得なくなります。

 

また、地方都市のオフィスビルに入るテナントの多くは、大手保険会社やゼネコンなど東京に本社を置く企業の支社・支店です。当然地元企業も入りますが、割合としては東京に本社を置く企業の方が多いのです。

 

大手企業の支社・支店は、景気が悪くなると一気に撤退をします。景気が回復するまでしばらくは帰ってきません。その結果、空室率が増加し、家賃相場が下がっていくのです。

 

しかし23区内に入るテナントは、本社が中心です。たとえ移転したとしても、すぐにほかの企業の本社が入ってきます。この状況は、景気に関係ありません。企業は景気が悪いときでも、オフィスが必要だからです。

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『「区分所有オフィス」投資による最強の資産防衛』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

宮沢 文彦

株式会社ボルテックス 代表取締役社長

平成元年、早稲田大学商学部卒業。同年、ユニバーサル証券株式会社(現三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社)に入社。証券マンとして働く一方で不動産に着目し、不動産会社への転職を決意。平成7年、株式会社レーサム・リサーチ(現株式会社レーサム)入社、営業部長として活躍し、不動産投資コンサルティングを行う。そんななか、高い利回りが見込める「区分所有オフィス」に魅力を感じ、平成11年に独立。株式会社ボルテックスを設立し、現在に至る。

著者紹介

連載資産を確実に守る「区分所有オフィス投資」最強の方程式

「区分所有オフィス」投資による 最強の資産防衛

「区分所有オフィス」投資による 最強の資産防衛

宮沢文彦

幻冬舎メディアコンサルティング

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