不動産投資の法人収益から「税引後のCF」を検証した例

今回は、不動産投資の法人収益から「税引後のCF」を検証した例を見ていきます。※本連載は、株式会社アセットビルドの代表取締役・猪俣淳氏の著書、『誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略』(住宅新報社)の中から一部を抜粋し、不動産投資をどのような方向性で組み立てるかを紹介していきます。

税額は個人名義でも法人名義でも大きくは変わらない

前回は、自己負担する所得税がいくらになるか、あるいは所得税を考慮するとどうなるか、税引後のキャッシュフローを検証しました。今回は、法人名義も場合について検証します。

 

法人名義であっても、

と、ほぼ同じような金額になります。

 

NOIに対する実効税率は、個人(仮定)53.8万円÷377.4万円=14.26%≒14%、法人49.45万円÷377.4万円=13.10%≒13%となりますので、ここでは仮に税率はNOIの14%相当額と仮定して検討をしてみます。

 

自己資金がなかなか増えないキャッシュフローの再投資

当然、課税収入が増えれば税率もあがりますし、ローン返済の金利部分が減少したり、減価償却が終了したりすれば、やはり税引後手取りは減りますが、ここでは「実現可能な投資でレバレッジを最大化した場合」最大で投資した資金の11%の税引後キャッシュフローが得られると仮定します。

 

キャッシュフローを再投資していくという複利的な運用を行った場合、5年間でどこまでキャッシュフローを拡大できるかというと、

この時点でも税引後キャッシュフローは167万円で、目標からは大きく離れていることがわかります。

 

逆に言えば、税引後目標キャッシュフローを毎月14万円くらいあれば十分というように引き下げれば、表面利回り8%のエリアでも5年で目標を達成できるということになります。

 

本連載は、2016年3月31日刊行の書籍『誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載不動産投資の「出口戦略・組合せ戦略」実践マニュアル

株式会社アセットビルド 代表取締役 一級建築士

1961年生れ神奈川県横須賀市出身。
不動産・建築業界の最前線で30年以上の実務経験を有し、みずからも収益物件の購入・運営・資本改善・売却を行う実践不動産投資家である。不動産・建築・投資・金融・管理・保険・相続の各分野における26もの資格を保有している。
活動は幅広く、CCIM-JAPAN(全米商業用不動産投資顧問協会日本支部)、IREM-JAPAN(全米不動産管理協会日本支部)の理事を兼任、CPM®(認定不動産経営管理士)公式コースのファカルティ(講師)としてプロフェッショナル向けの教鞭をとるかたわら、新聞・雑誌への執筆・取材(ビジネス専門誌・一般週刊誌・海外も含む業界誌)、年間70件を超える全国での講演活動、ラジオ・TVなどへの出演も行っている。
著書は『不動産投資の正体』、『誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略』(以上、住宅新報社)などがある。自身のブログ「不動産投資にまつわる100の話 プラス」でも情報を発信している。

著者紹介

誰も書かなかった不動産投資の 出口戦略・組合せ戦略

誰も書かなかった不動産投資の 出口戦略・組合せ戦略

猪俣 淳

住宅新報社

本書は、不動産投資において想定される“あらゆるスタイルの投資家”が、ご自身の投資を定量化し、方向性を検討したり、強みと弱みを把握したり、最適化を図る・・・といった視点で使える「ツール」としての機能を重視して、ほ…

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