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連載土地の適正な「評価額」を踏まえた相続税対策【第2回】

土地の「評価区分」を工夫して評価を下げる方法

減価要因貸家建付地建築確認申請

土地の「評価区分」を工夫して評価を下げる方法

前回は、正しく算出された「土地の評価額」で相続税対策を検討する理由について考えました。今回は、土地の評価を下げる「評価区分の工夫」について見ていきましょう。

適用される減価要因以外にも評価を下げる方法はある

以前に詳しく紹介した通達の基本的な考え方を理解していると、今ある土地をどのように変更すれば評価が下がるのか、あるいは建物を建てるときもどのように建てれば評価が下がるのかわかってきます。

 

これまで話してきたのは、土地の形状や法的規制によって、適用される減価要因を見つけて評価額を正しく下げる方法でした。減価要因とは別に、評価区分を工夫することによって評価を下げることも可能です。

 

評価区分とは何か、これから詳しく説明していきましょう。図表のように、一つの土地ではあるけれども、複数の目的で複合利用しているケースがあります。この例では貸家が2軒と貸宅地、自宅があります。このような土地は、決められたルールにしたがって区分し、申告をしなければなりません。これも通達で決まっています。

 

このケースでは、自宅は自用地(自分で使用している土地)、貸宅地の部分は一つの土地として評価をして、貸家の部分は2軒に分けて貸家建付地とし、計四つに分けて評価をします。土地にかかる法的規制などは最初から決まっているので、変更しようがありません。

土地の評価に「筆」は関係がないと理解する

つまり、法的規制による減価要因は自分で作ることはできないのです。あるものをありのままに評価するしかありません。ところが、区分というのはルールさえ理解していれば、それに合わせるように現地の分け方を変えたり、自治体に提出する建築確認申請を変えることによって、変更することが可能です。

 

ちょっとした工夫で形状による減価要因を利用し、評価を下げることができる可能性があるのです。ここで誤解しがちなのは筆の問題です。土地は、1筆ごとに登記され、地番が付けられていますが、土地の評価と筆とは全く関係がありません。

 

筆は非常に複雑に入り組んでいることもありますし、実際に利用している状況と筆があっていないこともあります。図表のように複合的に利用している土地でも筆は分かれておらず、一つになっていることもあります。

 

筆のことを考えるとややこしくなってしまいますので、ここでは、土地の評価の単位と筆とは無関係であることだけ理解してください。

 

[図表] 一つの土地を複合利用しているケース

本連載は、2015年7月1日刊行の書籍『相続税から土地を守る生前対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

下坂 泰弘

税理士 一級建築士 宅地建物取引主任者

ハウスメーカーで約20年間営業職に従事し、地主向けの土地活用ノウハウを積み上げる。業務の中で、相続税申告の際に税理士が適正な土地評価を行えず、不当に相続税が高くなってしまうという事実を知り、自らの力で地主を救うべく税理士資格を取得し独立。以来、首都圏を中心に数多くの地主の土地相続をコンサルティングしてきた。不動産の専門知識に基づいた土地評価に強みを持ち、他の税理士からの依頼も含め約2000カ所の評価を経験。数千万円単位の評価減を達成したケースも多数あり。

著者紹介

連載土地の適正な「評価額」を踏まえた相続税対策

相続税から土地を守る生前対策

相続税から土地を守る生前対策

下坂 泰弘

幻冬舎メディアコンサルティング

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